Conformément à l’article 1709 du Code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Lorsque l’objet du contrat de louage est un local destiné à être la résidence principale du locataire, il convient alors de parler de « bail d’habitation », lequel dispose d’un régime différent du bail rural ou commercial.
A l’origine, le droit du bail d’habitation était gouverné par la liberté contractuelle, en ce sens que seules dispositions non d’ordre public et supplétives de la volonté des parties sont instituées en la matière. Pourtant par suite, est intervenue la loi du 1 septembre 1948 afin de protéger les locataires en place en leur accordant notamment l’accès à des logements sociaux, la revalorisation des loyers jusqu’alors bloqués en raison des résultantes de la Seconde Guerre Mondiale, ou encore un droit au maintien dans les lieux privés. Si différentes législations se sont succédées par suite, c’est aujourd’hui la loi dite « Mermaz-Malandain » du 6 juillet 1989 qu’il convient par principe d’appliquer s’agissant des baux d’habitation, d’autant plus en matière de congé – acte unilatéral mettant fin au contrat de bail –.
Généralités
S’agissant de la fin du bail, une inégalité est à constater entre le locataire et le bailleur. En effet, le locataire qui veut partir de son logement n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier, il lui suffit d’adresser son congé à son bailleur en exprimant clairement sa volonté de donner congé et ce, à tout moment dès lors qu’il respecte le délai de préavis institué – 3 mois si le logement est en zone tendue, et 1 mois s’il est en zone non tendue –. A l’inverse, le bailleur ne peut donner congé à la fin du bail que dans des circonstances exceptionnelles en raison du droit à la reconduction du bail dont dispose le locataire. Ainsi, le bailleur peut donner congé au moins 6 mois avant la fin du bail pour l’un des motifs exprimés à l’article 15 de la loi Mermaz-Malandain : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».
Le congé pour motif légitime et sérieux – ou « congé pour juste motif » – n’est pas très certain en ce sens qu’aucune disposition n’explique véritablement ce qu’est un motif légitime et sérieux, il convient de s’en remettre aux différentes jurisprudences en la matière. Toutefois, en dépit de ces difficulté, l’ensemble de la doctrine s’accorde à dire que seront valables les 3 motifs permettant la résiliation de plein droit du bail, à savoir le non-paiement du loyer, le défaut d’assurance contre les risques locatifs, et le défaut d’usage paisible des locaux loués. Également, paraissent recevables les congés fondés sur le non-respect de la destination des lieux, l’expropriation, ou encore la sous-location du logement sans autorisation du bailleur en ce sens.
Également, à la différence du congé pour reprise et de celui pour vendre, le congé pour motif légitime et sérieux est subordonné au contrôle du juge. Ainsi, un même motif pourra être accepté dans certains cas, alors qu’il sera rejeté dans d’autres ; nul ne peut prévoir à l’avance si le motif sera écarté ou non, tout dépend de l’appréciation du cas d’espèce par le juge.
La procédure à suivre
Le congé donné au(x) locataire(s) doit impérativement mentionner le motif pour lequel il est donné. A cela, lorsqu’il s’agit d’un congé pour motif légitime et sérieux, il faut de toute évidence présenter ladite raison de ce congé, ainsi qu’annexer les éléments justificatifs permettant de corroborer ce que le bailleur a à déplore. A préciser que depuis le 1er janvier 2018, doit y être joint une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Enfin, par mesure de sécurité si jamais le locataire décide de contester la validité du congé, l’article 15 de la loi Mermoz-Malandain prévoit notamment : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre ».
