Conformément à l’article 1709 du Code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Lorsque l’objet du contrat de louage est un local destiné à être la résidence principale du locataire, il convient alors de parler de « bail d’habitation », lequel dispose d’un régime différent du bail rural ou commercial.
A l’origine, le droit du bail d’habitation était gouverné par la liberté contractuelle, en ce sens que seules dispositions non d’ordre public et supplétives de la volonté des parties sont instituées en la matière. Pourtant par suite, est intervenue la loi du 1 septembre 1948 afin de protéger les locataires en place en leur accordant notamment l’accès à des logements sociaux, la revalorisation des loyers jusqu’alors bloqués en raison des résultantes de la Seconde Guerre Mondiale, ou encore un droit au maintien dans les lieux privés. Si différentes législations se sont succédées par suite, c’est aujourd’hui la loi dite « Mermaz-Malandain » du 6 juillet 1989 qu’il convient par principe d’appliquer s’agissant des baux d’habitation, sauf dispositions contraires. Pour cause, si à l’origine cette loi devait s’appliquer uniquement aux baux vides en raison de la libéralité qui caractérisait les baux meublés, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a inséré dans la loi Mermaz-Malandain un titre intitulé « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidences principales ». Dès lors, désormais l’ensemble des baux d’habitation sont régis par cette loi, même si le Code de la construction et de l’habitation contient toujours quelques dispositions relatives aux baux meublés.
Par définition, le meublé est une location consentie sur un logement constituant la résidence principale du locataire, c’est à dire occupé au moins 8 mois par an, comportant un minimum requis de mobiliers, et devant être établi sur la base du contrat type défini par le décret du 29 mai 2015. Ainsi, plusieurs composantes du bail meublé se dégagent. En effet, dans un premier temps, il importe qu’il soit équipé d’un minimum de mobiliers ; tout du moins de quoi permettre au locataire d’y vivre convenablement. Enfin, l’inventaire est une exigence indispensable depuis que l’article 25-5 de la loi Mermaz-Malandain dispose notamment : « Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ».
Généralités
Contrairement à ce que prévoit la loi s’agissant de la location nue, lorsque le contrat porte sur un bien meublé, la durée minimum du bail est de 1 an – et non pas 3 ou 6 ans –. En effet, à ce titre l’article 25-7 dispose : « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Il est conclu pour une durée d’au moins un an ». A préciser ici que, lorsque le bail est consenti à un étudiant, la durée légale du contrat peut être réduite à 9 mois.
Pour ce qui est de l’intérêt même d’un meublé, à savoir les meubles, il est à noter que la liste des biens devant obligatoirement composer le logement a été fixée par décret. A ce jour, le bail meublé doit notamment être équipé d’une literie complète, d’un four ou four à micro-ondes, de plaques de cuisson, d’un réfrigérateur et d’un congélateur, de suffisamment de vaisselles, d’un équipement ménager classique, d’une table et plusieurs assises, d’un minimum de rangements, ainsi que de luminaires.
Également, si l’article 22 dispose en partie : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal », l’article 25-6 quant à lui relatif aux locations meublées dispose : « Par dérogation à l’article 22, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal ».
Enfin, s’agissant de la fin du bail, les règles sont relativement similaires à celles de droit commun. En revanche, il est à noter que s’agissant des baux meublés, le préavis à donner par le locataire est d’un mois, et celui du bailleur est de 3 mois. Les motifs d’un congé sont quant à eux les mêmes ; le bailleur peut uniquement donner congé à la fin du bail s’il souhaite reprendre le logement, le vendre, ou en raison d’un motif légitime et sérieux.
