Conformément à l’article 3-2 de la loi Mermaz-Malandain du 6 juillet 1989 : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ». A ce titre, il apparait que l’état des lieux est un indispensable dans le cadre d’un bail d’habitation et ce, tant pour les baux meublés que pour les baux vides.
Par définition, l’état des lieux est un document qui décrit, de la façon la plus exhaustive qu’il soit, l’état d’un bien loué à une date donnée. Ainsi, c’est en raison de cet acte qu’il sera possible de déterminer, au terme du contrat de bail, si les dégradations relevées sont du fait du locataire lui-même ou de l’usure et ce, par comparaison avec l’état des lieux dressé au début de la location.
Traditionnellement, l’état des lieux d’entrée donne lieu à peu de conflits. Ainsi, il est généralement établi amiablement, par le bailleur et le locataire eux-mêmes. Toutefois, il est des cas dans lesquels une relation conflictuelle peut s’instaurer entre les deux cocontractants, engendrant par la même le refus de dresser l’état des lieux par l’un d’eux. Dans ce cas, le législateur a été prévoyant. En effet, le même article que celui précité dispose : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». Dès lors, il n’est pas rare qu’un Commissaire de justice soit requis aux fins d’établir un état des lieux, qu’il soit fait au début, à la fin, ou au début et à la fin du contrat. Lorsque tel est le cas, la tarification est réglementée. En effet, si d’ordinaire en la matière la tarification est libre – plafond à 3€/m2 cela dit –, celle-ci est imposée lorsque les parties doivent être convoquées aux fins d’établir l’état des lieux. Ainsi, en telle hypothèse, le prix de l’acte variera en fonction de la dimension de l’immeuble à constater ; 110,47€ lorsque le logement fait moins de 50m2, 128,70€ lorsqu’il va jusqu’à 150m2, et 193,05€ pour des superficies supérieures. A préciser que le coût de l’acte est à partager entre le locataire et le preneur, et que la tarification obligatoire ne s’applique pas lorsque le Commissaire de justice intervient amiablement.
Également, il est des cas dans lesquels, soit par pur laxisme, ou soit en raison d’un excès de confiance, aucun des cocontractants ne prend l’initiative de faire un état des lieux d’entrée. Dans ce cas, l’avantage est au locataire en ce que l’article 1731 du Code civil dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Ainsi, en dépit des dégradations qui pourraient éventuellement advenir, le bailleur ne pourra pas les faire supporter par son locataire, sauf à ce que le locataire ait lui-même fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.
En outre, il convient de préciser que s’agissant de l’état des lieux d’entrée, il est possible pour le locataire de demander une rectification jusqu’à 10 jours à compter de son établissement. Des modifications ultérieures pourront avoir lieu afin d’y intégrer l’état des éléments de chauffage.
Enfin, si par principe l’état des lieux de sortie doit intervenir au plus tard le jours de la remise des clés, il peut arriver que le locataire ait quitté le logement sans en avertir son bailleur. Dans ce cas, l’état des lieux pourra être réaliser jusqu’à 15 jours suivant le départ du locataire.
L’intérêt du constat d’état des lieux d’entrée et de sortie
Le fait de faire dresser l’état des lieux d’entrée et/ou de sortie par Commissaire de justice est gage de sécurité en ce qu’est accordé pleine force probante à ce que l’officier public et ministériel dit avoir personnellement constaté. Ainsi, si un contentieux doit s’instaurer entre le bailleur et le locataire – par exemple si le bailleur refuse de rendre le dépôt de garantie –, chacune des parties sera en mesure de fonder ses prétentions. Pour cause, par comparaison avec l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, les juges seront en mesure de tirer les conséquences qu’il convient par simple syllogisme – 1° l’état des lieux d’entrée n’indiquait pas de vitre cassée, 2° l’état des lieux de sortie indique une vitre cassée, 3° le locataire a cassé la vitre –. Également, lorsque l’acte est dressé par un Commissaire de justice, cela peut être véritablement dissuasif puisque le locataire sera d’autant plus vigilant à ne causer aucune dégradation dans le logement ainsi loué.
