Ce qu'il faut retenir :
01
Le congé est l’acte unilatéral par lequel l’une des parties au bail d’habitation notifie à
son cocontractant son intention de mettre fin à la relation contractuelle qui les lie.
02
Le locataire qui veut partir de son logement n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier, il lui suffit d’adresser son congé à son bailleur en exprimant clairement sa
volonté de donner congé en respectant un délai de préavis de 3 ou 1 mois selon les cas.
03
Pour le bailleur, les règles sont quelque peu différentes puisque le locataire dispose d’un
véritable droit à la reconduction du bail dès lors qu’il a occupé les lieux à titre de
résidence principale au moins 8 mois par an, voire son conjoint ou une personne à
charge. Ains, le bailleur ne peut donner congé que dans 3 hypothèses, et en respectant
un délai de préavis de 6 ou 3 mois selon les cas.
04
3 hypothèses autorisant le bailleur à donner congé : un motif légitime et sérieux de
mettre fin à la relation contractuelle, la vente des locaux loués, ou la reprise des locaux
par le bailleur lui-même ou ses proches limitativement énumérés.
05
Le congé pour reprise – ou « congé pour habiter » –, peut uniquement profiter au
bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de
solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la
date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son
partenaire ou de son concubin notoire.
Conformément à l’article 1709 du Code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel
l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et
moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Lorsque l’objet du contrat de
louage est un local destiné à être la résidence principale du locataire, il convient alors de parler
de « bail d’habitation », lequel dispose d’un régime différent du bail rural ou commercial.
A l’origine, le droit du bail d’habitation était gouverné par la liberté contractuelle, en ce sens
que seules dispositions non d’ordre public et supplétives de la volonté des parties sont instituées
en la matière. Pourtant par suite, est intervenue la loi du 1 septembre 1948 afin de protéger les
locataires en place en leur accordant notamment l’accès à des logements sociaux, la
revalorisation des loyers jusqu’alors bloqués en raison des résultantes de la Seconde Guerre
Mondiale, ou encore un droit au maintien dans les lieux privés. Si différentes législations se sont succédées par suite, c’est aujourd’hui la loi dite « Mermaz-Malandain » du 6 juillet 1989 qu’il convient par principe d’appliquer s’agissant des baux d’habitation, d’autant plus en matière
de congé – acte unilatéral mettant fin au contrat de bail –.
Généralités
S’agissant de la fin du bail, une inégalité est à constater entre le locataire et le bailleur. En effet,
le locataire qui veut partir de son logement n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier, il
lui suffit d’adresser son congé à son bailleur en exprimant clairement sa volonté de donner congé
et ce, à tout moment dès lors qu’il respecte le délai de préavis institué – 3 mois si le logement
est en zone tendue, et 1 mois s’il est en zone non tendue –. A l’inverse, le bailleur ne peut donner
congé à la fin du bail que dans des circonstances exceptionnelles en raison du droit à la
reconduction du bail dont dispose le locataire. Ainsi, le bailleur peut donner congé au moins 6
mois avant la fin du bail pour l’un des motifs exprimés à l’article 15 de la loi Mermaz-
Malandain : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit
par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux,
notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».
Le congé pour reprise – ou « congé pour habiter » –, peut uniquement profiter au bailleur lui-
même, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la
date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants,
ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En
revanche, les droits du bailleur à la reprise de son logement peuvent être limités en raison du
locataire lui-même. En effet, le bailleur peut se voir imposer l’obligation de reloger le locataire
dès lors que ce dernier – ou l’une des personnes à sa charge – a plus de 65 ans à la date du terme
du bail, et s’il a en outre des revenus inférieur au plafond de ressources en vigueur. En revanche,
cette obligation est supprimée dès lors que le bailleur lui-même remplit l’une de ces deux
conditions. Ainsi, si le bailleur fait défaut à son obligation de relogement, celui-ci ne pourra pas
récupérer son propre bien.
Enfin, il convient de préciser qu’en cas d’acquisition du logement par un nouveau bailleur, les effets du congé ne peuvent intervenir avant les 2 ans après l’acquisition du bien. Ainsi par exemple, si un bailleur rachète un logement le 1er avril 2019 alors que le bail du locataire en place expire le 30 janvier 2020, il pourra donner congé pour reprise pour la date d’expiration contractuelle du bail, mais les effets du congé eux, donc le départ effectif du locataire, seront
reportés au 1er avril 2021.
La procédure à suivre
Conformément à l’article 15 de la loi Mermaz-Malandain : « A peine de nullité, le congé donné
par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du
bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire
de la reprise [..]. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur
justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ». Ainsi, doivent obligatoirement
apparaître dans le congé le motif de ce dernier, mais également l’identité et l’adresse du
bénéficiaire du congé, son lien de parenté existant entre ce dernier et le bailleur, ainsi que les
justifications à un tel congé. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2018, doit y être joint une notice
d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du
locataire. Enfin, par mesure de sécurité si jamais le locataire décide de contester la validité du
congé, l’article 15 de la loi Mermoz-Malandain prévoit notamment : « Le congé doit être notifié
par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis
en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la
réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en
main propre ». A préciser ici que la notification doit se faire à l’ensemble des cotitulaires du
bail.
Actualités (mise à jour 2025)
Dans un arrêt du 19 mai 2022 (n° 22/557), la Cour d’appel de Douai est venue apporter un
exemple parmi d’autres des motifs admis quant aux congés délivrés pour reprise. « En premier, la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise ne serait pas justifiée alors
que la prescription de la justification du caractère réel et sérieux de la décision de reprise à
titre de condition de forme du congé n’est pas édictée à peine de nullité. Ensuite, sur le
caractère réel et sérieux du congé en tant que condition de fond, M. C explique son projet de
reprise par la volonté de retourner vivre dans le Nord de la France, région d’origine, alors
qu’il est désormais veuf. Il produit un justificatif, en date du 7 décembre 2020, d’inscription sur
les listes électorales de Cauroir, la date de la demande d’inscription n’étant pas justifiée étant
toutefois relevé qu’au 7 décembre 2020 M. Z et Mme G occupaient toujours le logement
litigieux, objet de la reprise, pour l’avoir libéré le 25 juin 2021. M. C produit également une
liste déclarative de ses proches demeurant à proximité de l’immeuble pris à bail ainsi que des
factures postérieures au 25 juin 2021 attestant d’importants travaux dans l’immeuble, des
justificatifs d’abonnements souscrits en juillet 2021 auprès des fournisseurs d’eau, de gaz et
d’électricité, des factures d’acquisition d’électroménager en date des 4 septembre et 16 octobre
2021, d’une commande d’une cuisine aménagée à installer dans l’immeuble litigieux, une
facture du 16 septembre 2021 de réparation et d’installation de volets roulants dans
l’immeubles litigieux, une facture de réfection de l’électricité dans la cuisine, des factures de
remplacement des WC et de travaux de plomberie, la souscription d’un abonnement internet à
l’adresse de l’immeuble litigieux et d’une télésurveillance en novembre 2021 et le justificatif de
l’information délivrée aux services fiscaux par lettre recommandée avec avis de réception de
ce que son courrier doit être adressée à l’adresse de l’immeuble litigieux. Ainsi, nonobstant le
conflit avéré entre M. C et M. Z et Mme G relativement à l’état du logement et sa conformité
aux critères de la décence, conflit né antérieurement à la délivrance du congé et peu important
que M. C habitait dans le Sud de la France, la preuve d’importants travaux dans le logement
cumulée avec la preuve rapportée par M. C de son inscription sur les listes électorales de la
commune de Cauroir, de la souscription par lui non seulement de contrats de fourniture d’eau,
de gaz et d’électricité mais aussi d’une téléalarme et d’un abonnement internet et de
l’information délivrée aux services fiscaux le 30 novembre 2021 sur son lieu d’habitation
établissent le caractère réel et sérieux de la décision de reprise au bénéfice de M. D. Dans ces
conditions, le premier juge a exactement validé le congé ».
