Le congé en matière de baux meublés

Ce qu'il faut retenir :

L’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 définit le logement meublé comme étant un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. Le bail meublé doit obligatoirement être équipé d’une literie complète, d’un four ou four à micro-ondes, de plaques de cuisson, d’un réfrigérateur et d’un congélateur, de suffisamment de vaisselles, d’un équipement ménager classique, d’une table et plusieurs assises, d’un minimum de rangements, ainsi que de luminaires.

Le congé est l’acte unilatéral par lequel l’une des parties au bail d’habitation notifie à son cocontractant son intention de mettre fin à la relation contractuelle qui les lie.

Le locataire qui veut partir de son logement n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier, il lui suffit d’adresser son congé à son bailleur en exprimant clairement sa volonté de donner congé en respectant un délai de préavis de 1 mois.

Pour le bailleur, les règles sont quelque peu différentes puisque le locataire dispose d’un véritable droit à la reconduction du bail dès lors qu’il a occupé les lieux à titre de résidence principale au moins 8 mois par an, voire son conjoint ou une personne à charge. Ains, le bailleur ne peut donner congé que dans 3 hypothèses, et en respectant un délai de préavis de 3 mois.

3 hypothèses autorisant le bailleur à donner congé : un motif légitime et sérieux de mettre fin à la relation contractuelle, la vente des locaux loués, ou la reprise des locaux par le bailleur lui-même ou ses proches limitativement énumérés.

Le bailleur doit reloger le locataire dès lors qu’il a plus de 65 ans à la date du terme du bail, et s’il a en outre des revenus inférieurs au plafond de ressources en vigueur. En revanche, cette obligation est supprimée dès lors que le bailleur lui-même remplit l’une de ces deux conditions.

Conformément à l’article 1709 du Code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des
parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix
que celle-ci s’oblige de lui payer ». Lorsque l’objet du contrat de louage est un local destiné à être la
résidence principale du locataire, il convient alors de parler de « bail d’habitation », lequel dispose d’un
régime différent du bail rural ou commercial.
A l’origine, le droit du bail d’habitation était gouverné par la liberté contractuelle, en ce sens que seules
dispositions non d’ordre public et supplétives de la volonté des parties sont instituées en la matière.
Pourtant par suite, est intervenue la loi du 1 septembre 1948 afin de protéger les locataires en place en leur
accordant notamment l’accès à des logements sociaux, la revalorisation des loyers jusqu’alors bloqués en
raison des résultantes de la Seconde Guerre Mondiale, ou encore un droit au maintien dans les lieux privés. Si différentes législations se sont succédées par suite, c’est aujourd’hui la loi dite « Mermaz-
Malandain » du 6 juillet 1989 qu’il convient par principe d’appliquer s’agissant des baux d’habitation, sauf dispositions contraires. Pour cause, si à l’origine cette loi devait s’appliquer uniquement aux baux vides en
raison de la libéralité qui caractérisait les baux meublés, la loi ELAN du 23 novembre 2018 a inséré dans
la loi Mermaz-Malandain un titre intitulé « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements
meublés résidences principales ». Dès lors, désormais l’ensemble des baux d’habitation sont régis par cette
loi, même si le Code de la construction et de l’habitation contient toujours quelques dispositions relatives
aux baux meublés.
Par définition, le meublé est une location consentie sur un logement constituant la résidence principale du
locataire, c’est à dire occupé au moins 8 mois par an, comportant un minimum requis de mobiliers, et
devant être établi sur la base du contrat type défini par le décret du 29 mai 2015. Ainsi, plusieurs
composantes du bail meublé se dégagent. En effet, dans un premier temps, il importe qu’il soit équipé d’un
minimum de mobiliers ; tout du moins de quoi permettre au locataire d’y vivre convenablement. Enfin,
l’inventaire est une exigence indispensable depuis que l’article 25-5 de la loi Mermaz-Malandain dispose
notamment : « Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en
autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ».

Généralités

Le principe est clair : le locataire qui veut partir de son logement n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier, il lui suffit d’adresser son congé à son bailleur en exprimant clairement sa volonté de donner congé. Également, en sus de son droit de ne justifier d’aucun motif, le locataire peut donner congé à tout moment, à condition toutefois de respecter le délai de préavis institué par l’article 25-8 de la loi Mermaz- Malandain ; 1 mois – alors que pour les logements vides le préavis est de 1 ou 3 mois selon les cas –. S’agissant du congé donné par le bailleur, les règles sont quelque peu différentes. En effet ici, le locataire dispose d’un véritable droit à la reconduction du bail dès lors qu’il a occupé les lieux à titre de résidence principale au moins 8 mois par an, voire son conjoint ou une personne à charge. Toutefois par exception, il est des cas dans lesquels le bailleur peut délivrer congé. Ici, encore faut-il qu’il soit donné au moins 6 mois avant la fin du bail, qu’il soit donné soit par voie de signification de Commissaire de justice, par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, ou directement en main propre, et qu’il remplisse l’un des motifs prévus à l’article 25-8 : « Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».

le congé pour reprise : en ce cas, la décision de reprendre le logement ne joue qu’au profit du bailleur personne physique, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Également, le congé doit ici indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que son lien de parenté ou d’alliance avec le bailleur, et surtout justifier du caractère réel et sérieux de la reprise. Toutefois, si en principe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé pour reprise, tel n’est pas le cas lorsque le congé porte sur un local meublé.
le congé pour vente : l’article 15 de la loi Mermaz-Malandain prévoit pour les locations non-meublées que : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ». Toutefois, cette disposition n’a pas été reprise s’agissant des baux meublés par l’article 25-8 de ladite loi. Ainsi, il apparait qu’en la matière, le locataire en place ne dispose d’aucun droit de préemption. De la même façon, à l’instar du congé pour reprise sur un meublé, aucune notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire n’est à joindre au congé.
le congé pour motif légitime et sérieux : ici, la loi ne dit pas véritablement ce qu’est un motif légitime et sérieux, mais en principe un tel congé est donné en cas d’inexécution de l’une des obligations du locataire, tel que le paiement du loyer par exemple. En revanche à la différence des deux autres congés, le congé pour motif légitime et sérieux est subordonné au contrôle du juge. Ainsi, un même motif pourra être accepté dans certains cas, alors qu’il sera rejeté dans d’autres.

A tout cela, il convient de préciser que le bailleur peut se voir imposer l’obligation de reloger le locataire dès lors que ce dernier – ou l’une des personnes à sa charge – a plus de 65 ans à la date du terme du bail, et s’il a en outre des revenus inférieurs au plafond de ressources en vigueur. En revanche, cette obligation est supprimée dès lors que le bailleur lui-même remplit l’une de ces deux conditions.

Actualités (mise à jour 2025)

Le contrat de location d’un logement meublé est réglementé, un logement ne peut être considéré comme étant meublé en raison de quelques meubles le meublant. C’est en ce sens que la Cour d’appel de Paris à récemment, le 23 mai 2023 (n° 21/03102), requalifié un bail meublé en bail nu : « En l’espèce, l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 15 janvier 2016 mentionne la présence dans le logement de placards, étagères, meuble de salle de bains avec vasque, petit meuble bibliothèque, réfrigérateur- congélateur, plaque vitrocéramique, machine à laver le linge, lave-vaisselle et éléments de cuisine bas et hauts ; au vu de ce document, le logement n’était donc pas équipé de plusieurs éléments figurant dans la liste dressée par le décret du 31 juillet 2015, à savoir une literie avec couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres, un four ou un four à micro-ondes, de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des luminaires et du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Pour justifier l’absence de ces éléments de mobilier indispensables à la vie courante, M. [D] affirme que Mme [M], qui disposait de tous ces meubles et équipements, lui aurait demandé de jeter l’armoire de toilette, le meuble vasque de salle de bains et le matelas de la mezzanine ; mais il ne produit aucun élément de preuve à l’appui de cette allégation. Tous les documents produits par l’intimé pour tenter de justifier la qualification de bail meublé sont antérieurs à l’arrivée des appelantes dans les lieux et ne permettent donc pas de contredire la liste mentionnée dans l’état des lieux d’entrée, qui seule décrit précisément les meubles et équipements qui étaient présents à la date d’effet du bail (état des lieux de sortie d’un ancien locataire datant du 1er mars 2011, attestations de MM. [Y] et [V], qui relatent des faits antérieurs au 15 janvier 2016). Les courriels échangés entre les parties avant l’entrée dans les lieux des appelantes ne viennent pas non plus contredire la liste dressée le 15 janvier 2016, seuls des meubles de cuisine y étant mentionnés (meubles qui ont d’ailleurs été acquis par Mme [M] selon les documents produits). Les locataires produisent plusieurs attestations (de Mmes [I] et [S] et de MM. [M], [P], [X] et [K]) aux termes desquelles le logement était vide à l’arrivée des appelantes, à l’exception de la cuisine équipée. Enfin, le fait que M. [D] ait tenté de livrer des meubles et objets mobiliers aux locataires en juillet et août 2019 vient confirmer l’absence de ces éléments à la date d’effet du bail et renforce ainsi les prétentions des appelantes quant à la requalification du bail meublé en bail nu soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande ».

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