Ce qu'il faut retenir :
01
Le congé est l’acte unilatéral par lequel l’une des parties au bail d’habitation notifie à
son cocontractant son intention de mettre fin à la relation contractuelle qui les lie.
02
Le locataire qui veut partir de son logement n’a pas besoin de justifier d’un motif
particulier, il lui suffit d’adresser son congé à son bailleur en exprimant clairement sa
volonté de donner congé en respectant un délai de préavis de 3 ou 1 mois selon les cas.
03
Pour le bailleur, les règles sont quelque peu différentes puisque le locataire dispose d’un
véritable droit à la reconduction du bail dès lors qu’il a occupé les lieux à titre de
résidence principale au moins 8 mois par an, voire son conjoint ou une personne à
charge. Ains, le bailleur ne peut donner congé que dans 3 hypothèses, et en respectant
un délai de préavis de 6 ou 3 mois selon les cas.
04
3 hypothèses autorisant le bailleur à donner congé : un motif légitime et sérieux de
mettre fin à la relation contractuelle, la vente des locaux loués, ou la reprise des locaux
par le bailleur lui-même ou ses proches limitativement énumérés.
05
Le congé pour reprise – ou « congé pour habiter » –, peut uniquement profiter au
bailleur lui-même, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de
solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la
date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son
partenaire ou de son concubin notoire.
06
Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement
qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat
de location en cours.
Conformément à l’article 1709 du Code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel
l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et
moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Lorsque l’objet du contrat de
louage est un local destiné à être la résidence principale du locataire, il convient alors de parler
de « bail d’habitation », lequel dispose d’un régime différent du bail rural ou commercial.
A l’origine, le droit du bail d’habitation était gouverné par la liberté contractuelle, en ce sens
que seules dispositions non d’ordre public et supplétives de la volonté des parties sont instituées
en la matière. Pourtant par suite, est intervenue la loi du 1 septembre 1948 afin de protéger les
locataires en place en leur accordant notamment l’accès à des logements sociaux, la
revalorisation des loyers jusqu’alors bloqués en raison des résultantes de la Seconde Guerre
Mondiale, ou encore un droit au maintien dans les lieux privés. Si différentes législations se
sont succédées par suite, c’est aujourd’hui la loi dite « Mermaz-Malandain » du 6 juillet 1989
qu’il convient par principe d’appliquer s’agissant des baux d’habitation, d’autant plus en matière
de congé – acte unilatéral mettant fin au contrat de bail –.
Généralités
S’agissant de la fin du bail, une inégalité est à constater entre le locataire et le bailleur. En effet,
le locataire qui veut partir de son logement n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier, il
lui suffit d’adresser son congé à son bailleur en exprimant clairement sa volonté de donner congé
et ce, à tout moment dès lors qu’il respecte le délai de préavis institué – 3 mois si le logement
est en zone tendue, et 1 mois s’il est en zone non tendue –. A l’inverse, le bailleur ne peut donner
congé à la fin du bail que dans des circonstances exceptionnelles en raison du droit à la
reconduction du bail dont dispose le locataire. Ainsi, le bailleur peut donner congé au moins 6
mois avant la fin du bail pour l’un des motifs exprimés à l’article 15 de la loi Mermaz-
Malandain : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit
par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux,
notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».
Le congé pour vente doit, comme son nom l’indique, être fondée sur une décision de vendre le
logement. En revanche, il importe de préciser qu’il faut avant tout de chose faire une offre de
vendre au locataire du fait de son droit de préemption – sauf si l’acheteur du logement est un
parent du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus –. A noter que le prix de vente ne doit pas
être excessif uniquement dans le but d’empêcher le locataire de préempter. L’offre sera valable
pendant les deux premiers mois du préavis seulement et, si le locataire l’accepte, il dispose alors
un délai de 2 mois pour réaliser la vente – ou 4 s’il a besoin de faire un prêt –. A préciser ici
qu’il n’est pas possible de faire une contre-proposition à l’offre.
Également, le congé pour vente doit par principe porter sur l’ensemble des biens loués. Ainsi,
il n’est pas possible par exemple de donner congé sur la cave comprise avec le local
d’habitation ; soit le congé vaut pour le logement et la cave, soit pour aucun des deux – sauf si
le locataire y consent –.
Enfin, conformément à l’article 15 toujours, il importe de préciser que lorsque le terme du
contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur
ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première
reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours. Ainsi à l’inverse, si le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date
d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du
contrat de location en cours.
La procédure à suivre
Le congé doit impérativement mentionner le motif pour lequel il est donné. A cela, lorsqu’il
s’agit d’un congé pour vente, il importe d’indiquer à peine de nullité le prix et les conditions de
vente projetée. A préciser que depuis le 1er janvier 2018, doit y être joint une notice
d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du
locataire. Enfin, par mesure de sécurité si jamais le locataire décide de contester la validité du
congé, l’article 15 de la loi Mermoz-Malandain prévoit notamment : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis
en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en
main propre ».
Actualités (mise à jour 2025)
Dans un arrêt de la troisième chambre civile en date du 9 février 20200 (n° 21-12.179), la Cour de cassation est venue rappeler une condition essentielle du congé pour vente, et notamment
s’agissant du prix de vente annoncé. En effet en l’espèce, un bailleur a délivrer un congé à son
locataire aux fins de vente de l’immeuble et ce, au prix de 225 000€. Ce dernier n’ayant ni
accepté l’offre d’acquérir le bien à ce prix, ni quitté les lieux au terme du délai de préavis, le bailleur l’a assigné aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner son expulsion.
Le Cour d’appel de Nancy a pour sa part débouter le locataire de ses demandes et ordonné
l’expulsion des lieux, ce à quoi la Cour de cassation a répondu : « Le congé, lorsqu’il est fondé
sur la décision de vendre le logement, doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions
de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire. Pour déclarer le congé
valable et constater la résiliation du bail, l’arrêt retient que, à supposer même que le prix
mentionné dans ce congé ait été surévalué, en comparaison avec les prix du marché local, cette
circonstance serait sans incidence sur sa régularité. En se déterminant ainsi, sans rechercher,
comme il le lui était demandé, si l’écart entre le prix proposé et celui du marché ne révélait pas
le caractère frauduleux du congé délivré au locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Par conséquent, le prix de vente ne doit pas être frauduleusement
surévalué uniquement dans le but d’empêcher le locataire de préempter.
