Ce qu'il faut retenir :
01
En cas de suspicion d’un logement vacant, la première des choses à faire est de mandater
un Commissaire de justice aux fins de lui demander de signifier au locataire une sommation d’avoir à justifier de l’occupation de son local d’habitation.
02
Le Commissaire de justice doit pénétrer dans le logement afin de dresser un procès-verbal de constat d’abandon des lieux.
03
C’est en vertu du procès-verbal de constant d’abandon des lieux que le Juge des contentieux de la protection va autoriser la reprise du logement et, s’il y a lieu, statuer
sur le sort des bien laissés dans les locaux.
04
Les papiers et documents personnels retrouvés sur place sont conservés par le Commissaire de justice pendant 2 ans.
05
Si la procédure de logement vacant n’aboutit pas, le propriétaire des lieux est contraint
de mettre en œuvre la procédure d’expulsion.
Il est des cas dans lesquels le locataire d’un appartement disparait du jour au lendemain, sans
prévenir le bailleur de son intention de quitter les lieux. En telle situation, le bailleur a
l’obligation de s’adresser à une Commissaire de justice, à défaut de quoi il pourra être accusé
de reprise illicite du logement ; de quoi faire engager sa responsabilité.
Jusqu’à peu, la procédure qu’il convenait d’appliquer était longue et coûteuse en ce qu’il fallait
s’en remettre à la procédure d’expulsion judiciaire de droit commun. Toutefois, les choses ont
changé de par l’adoption de la loi Béteille du 22 décembre 2010, laquelle a instauré une
procédure spécialement dédiée aux logements vacants et à la reprise de ces derniers. En
revanche, il convient de préciser qu’une telle procédure accélérée n’est ouverte uniquement
pour les baux d’habitation régis par la loi Mermaz-Malandain du 6 juillet 1989, à l’exception
des baux meublés.
La procédure à suivre
Conformément au premier alinéa de l’article 14-1 de la loi Mermaz-Malandain : « Lorsque des
éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut
mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement ». Ainsi, il apparait que la
première des choses à faire est de mandater un Commissaire de justice aux fins de lui demander
de signifier au locataire une sommation d’avoir à justifier de l’occupation de son local
d’habitation. A cela, il est laissé un délai d’un mois au locataire pour s’exprimer à compter de
la signification, à défaut de quoi le Commissaire de justice est alors autorisé à pénétrer dans le logement afin de dresser un procès-verbal de constat d’abandon des lieux. Dans cet acte, l’officier public et ministériel doit exhaustivement décrire l’état du logement afin de déterminer si l’abandon peut être caractérisé ou non. A ce titre par exemple, seront des indices effectifs le
fait de retrouver le trousseau de clés du logement à l’intérieur de celui-ci, un réfrigérateur vide, voire une boite aux lettres au courrier débordant. Au demeurant, le Commissaire de justice doit
dresser dans le procès-verbal un inventaire des biens laissés sur place ainsi qu’une indication des biens présentant une valeur marchande. A cela, le législateur impose de respecter les articles
L. 142-1 et L. 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution, lesquels prévoient qu’en l’absence de l’occupant du local il convient de pénétrer dans le logement accompagné des
personnes expressément prévues à cet effet, mais également d’assurer la fermeture de la porte
d’entrée du logement.
Muni du constat d’abandon des lieux, le bailleur peut légitimement par suite saisir le Juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir une ordonnance prononçant la résiliation du contrat de bail, et l’autorisant par là même à reprendre le logement dont il a la propriété.
Également, l’article 14-1 de la loi Mermaz-Malandain dispose notamment : « Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés
sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus ». Ainsi, la saisine du Juge des contentieux de la protection permet en outre de connaître le sort réservé aux
biens laissés dans le logement vacant ; soit vente aux enchères, soit destruction. A préciser que les papiers et documents personnels retrouvés sur place seront conservés par le Commissaire de justice pendant 2 ans. S’il est fait droit à la requête du bailleur, l’ordonnance doit alors être signifiée sous 2 mois au locataire à compter de son prononcé. En revanche, l’article 6 du décret d’application de la loi
Béteille dispose : « Le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l’ordonnance.
L’opposition est formée dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe. L’exécution de l’ordonnance est suspendue pendant le délai d’opposition ainsi qu’en cas d’opposition formée dans ce délai ». Le bailleur lui, en cas de rejet de sa requête, n’a toutefois aucune voie de recours ; il lui faut mettre en œuvre la procédure d’expulsion judiciaire de droit commun. Par suite, à défaut d’opposition, il
appartiendra au Commissaire de justice de procéder à la reprise du logement.
Actualités (mise à jour 2025)
Dans un arrêt du 6 juillet 2027 (n° 16-15.752), la troisième chambre civile de la Cour de
cassation est venue rappeler le régime encadrant la reprise des locaux vacants, amenant par la
même à la mise en œuvre de la responsabilité du Commissaire de Justice exécution. En effet en
l’espèce, une société bailleresse a fait réaliser une saisie conservatoire sur les biens meubles de
sa locataire en raison d’impayés. Après avoir eu connaissance du départ volontaire de ladite
locataire, la société bailleresse a mandaté à nouveau le Commissaire de Justice aux fins d’entrer
dans le logement, lequel a constaté l’état d’abandon des locaux ainsi que la disparition des biens
saisis à titre conservatoire. Un procès-verbal de reprise a été dressé et la porte refermée au
moyen d’une nouvelle serrure. « Pour rejeter ses demandes, l’arrêt retient que Mme Y
n’administre pas la preuve du logement dont elle s’était retirée volontairement pour intégrer
une autre habitation, dans des conditions répréhensibles au regard de ses obligations de
gardien des meubles saisis entre ses mains à titre conservatoire, même en l’absence d’une mise
en demeure et d’une décision de justice constatant la résiliation du bail, prévues à l’article 14-
1 de la loi du 6 juillet 1989, lui ait causé un dommage matériel ou moral dont l’huissier devrait
l’indemniser. Qu’en statuant ainsi, alors que la seule constatation d’une reprise illicite d’un logement ouvre droit à réparation, la Cour d’appel a violé le texte susvisé ». Dès lors, le seul fait pour le Commissaire de Justice de ne pas procéder à une mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement, puis ne pas saisir le juge aux fins de faire constater l’abandon du bien avant de procéder à la reprise des lieux, est indemnisable en ce que ça engage la
responsabilité du professionnel qui n’a pas respecté les étapes de la procédure.
