Par principe, lorsqu’un contrat de bail est signé entre les parties – bailleur et locataire –, il convient pour y mettre un terme de délivrer un congé, ou tout du moins de respecter le terme prévu au contrat lorsque la durée de celui-ci est déterminée. En effet, le locataire qui veut partir de son logement n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier, il lui suffit d’adresser son congé à son bailleur en exprimant clairement sa volonté de donner congé et ce, à tout moment dès lors qu’il respecte le délai de préavis institué – 3 mois si le logement est en zone tendue, et 1 mois s’il est en zone non tendue –. A l’inverse, le bailleur ne peut donner congé à la fin du bail que dans des circonstances exceptionnellement prévues par l’article 15 de la loi Mermaz-Malandain du 6 juillet 1989 et ce, en raison du droit à la reconduction du bail dont dispose le locataire. Toutefois, conformément à l’article 4 : « Est réputée non écrite toute clause : [..] g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ». Ainsi, il apparait qu’en cas d’impayé locatif, le contrat de bail peut être résilié de plein droit en cours de location. Néanmoins pour cela, il conviendra de délivrer un commandement de payer.
Généralités
Lorsque le bailleur ne répond plus à son obligation de paiement du loyer et des charges, il importe au bailleur de requérir l’intervention d’un Commissaire de justice aux fins de lui faire signifier un commandement de payer un locataire défaillant. En effet, l’article 24 de la loi Mermaz-Malandain dispose notamment : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». A ce titre, 6 mentions doivent apparaître dans le commandement de payer et ce, à peine de nullité. Ainsi, il convient d’indiquer non seulement que le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour payer sa dette, mais également le montant du loyer, le décompte de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, la mention de la possibilité pour lui de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département afin de sollicité une aide financière, ainsi que sa faculté de saisir la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil. Également, si le bail contient une clause résolutoire portant sur le défaut de paiement du loyer, le commandement de payer doit aussi la viser expressément.
A cela, il importe de préciser que le commandement doit également être signifié à la caution s’il en existe une, à défaut de quoi cette dernière ne pourra pas être tenue au paiement à la place du locataire. De plus, en sus de la caution, depuis le 1er janvier 2015 le commandement de payer doit être connue de la Commission département de coordination des actions de prévention des expulsions locatives [CCAPEX] puisque, à défaut d’une telle notification, la nullité de la procédure prononcée d’office par le juge peut être encourue.
Ainsi, il apparait que le commandement de payer est une formalité primordiale en la matière pour prétendre à l’expulsion d’un locataire devenu du fait de sa défaillance occupant sans droit ni titre. En effet, si à l’issue du délai de 2 mois le commandement de payer demeure infructueux, le bailleur pourra alors exercer une action en justice aux fins d’obtenir l’expulsion.
