Par principe, lorsqu’un contrat de bail est signé entre les parties – bailleur et locataire –, il convient pour y mettre un terme de délivrer un congé, ou tout du moins de respecter le terme prévu au contrat lorsque la durée de celui-ci est déterminée. En effet, le locataire qui veut partir de son logement n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier, il lui suffit d’adresser son congé à son bailleur en exprimant clairement sa volonté de donner congé et ce, à tout moment dès lors qu’il respecte le délai de préavis institué – 3 mois si le logement est en zone tendue, et 1 mois s’il est en zone non tendue –. A l’inverse, le bailleur ne peut donner congé à la fin du bail que dans des circonstances exceptionnellement prévues par l’article 15 de la loi Mermaz-Malandain du 6 juillet 1989 et ce, en raison du droit à la reconduction du bail dont dispose le locataire. Toutefois, conformément à l’article 4 : « Est réputée non écrite toute clause : [..] g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ». Ainsi, il apparait qu’en cas d’impayé locatif, le contrat de bail peut être résilié de plein droit en cours de location. Néanmoins avant cela, il conviendra de délivrer un commandement d’avoir à justifier de l’assurance.
Généralités
Conformément à l’article 7 de la loi Mermaz-Malandain : « Le locataire est obligé : [..] g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ». Ainsi lorsque le bailleur ne répond pas à son obligation de souscription d’une assurance des risques locatifs, il importe au bailleur de requérir l’intervention d’un Commissaire de justice aux fins de lui faire signifier un commandement d’avoir à justifier de ladite assurance un locataire défaillant. En effet, l’article précité dispose en outre : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ». Ainsi, au terme de ce délai d’un mois, le bailleur pourra légitimement saisir le Juge des contentieux de la protection aux fins de lui faire prononcer la résiliation du bail, conformément à l’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire : « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion [..] ».
Également, il est à souligner que depuis la loi du 23 novembre 2018 – « loi ELAN » –, une alternative à la clause résolutoire du bail est possible en cas de défaut de justification de l’assurance suite à la délivrance du commandement. En effet, l’article 7 précité dispose également : « A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ». Ainsi, lorsque le locataire ne justifie pas de la souscription de l’assurance des risques locatifs en dépit du commandement qui lui a été signifié, il est possible pour le bailleur de souscrire une assurance au compte du locataire. A préciser toutefois que cette souscription vaut renonciation à la résiliation du bail, et que le montant total de la prime d’assurance est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement de loyer – en plus d’une majoration de 10% récupérable auprès du locataire –.
