L’état des lieux avant et après travaux

Ce qu'il faut retenir :

L’état des lieux est un document qui décrit, de la façon la plus exhaustive qu’il soit, l’état d’un bien objet des travaux. Ainsi, c’est en raison de cet acte qu’il sera possible de déterminer, au terme du contrat de louage, si les dégradations relevées sont du fait du maitre d’œuvre lui-même ou de l’usure et ce, par comparaison avec l’état des lieux dressé en amont du commencement des travaux.

Il permet la responsabilité du maitre d’œuvre si des dégradations afférentes aux travaux effectués par ses soins viennent à apparaitre.

L’état des lieux avant et après travaux est possible pour tous les projets envisagés, que ce soit des travaux de construction que des travaux de rénovation ou de démolition.

Qu’il s’agisse de la construction d’un bien immobilier, d’une extension ou de tout autre projet de la sorte, les travaux sont pour beaucoup vecteurs d’angoisses. A ce titre, le législateur a souhaité apporter une sécurité de par la rédaction de l’article 1792 du Code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ». Toutefois pour ce faire, encore faut-il être en mesure de prouver la responsabilité du maitre d’œuvre. Ainsi, il apparait que l’état des lieux avant et après travaux est un indispensable en la matière, bien qu’il ne soit pas obligé pour les particuliers d’y recourir.

Par définition, l’état des lieux est un document qui décrit, de la façon la plus exhaustive qu’il soit, l’état d’un bien objet des travaux. Ainsi, c’est en raison de cet acte qu’il sera possible de déterminer, au terme du contrat de louage, si les dégradations relevées sont du fait du maitre d’œuvre lui-même ou de l’usure et ce, par comparaison avec l’état des lieux dressé en amont du commencement des travaux.

Traditionnellement, l’état des lieux avant travaux donne lieu à peu de conflits. Toutefois, il est des cas dans lesquels une relation conflictuelle peut s’instaurer entre les deux cocontractants, voire même avec des tiers au contrat – des voisins réfractaires aux travaux par exemple –. Dès lors, il n’est pas rare qu’un Commissaire de justice soit requis aux fins d’établir un état des travaux, qu’il soit fait au début, à la fin, ou au début et à la fin du contrat. Enfin, l’état des lieux avant et après travaux est possible pour tous les projets envisagés. Ainsi par exemple, il peut porter tant sur des travaux de construction que des travaux de rénovation ou de démolition.

L’intérêt du constat d’état des lieux d’entrée et de sortie

Le fait de faire dresser l’état des lieux avant et après les travaux par Commissaire de justice est gage de sécurité en ce qu’est accordé pleine force probante à ce que l’officier public et ministériel dit avoir personnellement constaté. Ainsi, si un contentieux doit s’instaurer entre le maitre d’ouvrage et le maitre d’œuvre – par exemple si le premier souhaite imputer une fissure sur la faute de second –, chacune des parties sera en mesure de fonder ses prétentions. Pour cause, par comparaison avec l’état des lieux d’avant les travaux et celui d’après, les juges seront en mesure de tirer les conséquences qu’il convient par simple syllogisme – 1° l’état des lieux avant travaux n’indiquait pas de vitre fissure à cet endroit, 2° l’état des lieux de sortie indique une fissure à cet endroit, 3° la fissure est du fait de maitre d’œuvre –. Également, il est d’usage pour le Commissaire de justice de constater également, ou tout du moins de prendre en photographies lorsque cela est permis, certains éléments de logements voisins qui présenteraient une mitoyenneté avec la propriété sur laquelle les travaux sont effectués. En effet, il peut arriver que, à la fin des travaux, un voisin vienne se plaindre d’anomalies nouvelles dans sa propriété. Là encore, le constat dressé par Commissaire de justice sera un moyen pour le maitre d’ouvrage cette fois-ci de décliner toute responsabilité. En outre, si un sinistre devait advenir sur la propriété ayant fait l’objet des travaux – un incendie par exemple –, l’état des lieux avant et après travaux pour être opportun pour justifier auprès des assurances de la réalité des travaux et par là même, prétendre à une remise en état. Enfin, lorsque l’acte est dressé par un Commissaire de justice, cela peut être véritablement dissuasif puisque le maitre d’œuvre sera d’autant plus vigilant à ne causer aucune dégradation de par la réalisation de ses travaux.

Actualités (mise à jour 2024)

Pour rappel, dans un arrêt du 2 mars 2022 (n° 21-10.753), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a, en affirmant que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Il s’ensuit qu’il incombe au maître ou à l’acquéreur de l’ouvrage qui agit sur le fondement de l’article 1792 du code civil de rapporter la preuve que les conditions d’application de ce texte sont réunies. Pour condamner la société [B] à payer une certaine somme au titre de la non-conformité du bois de la terrasse, l’arrêt retient que l’entrepreneur ne rapporte pas la preuve du caractère apparent de cette non-conformité pour un maître d’ouvrage profane au jour de la réception. En statuant ainsi, alors qu’il incombait à la SCI 2M, qui réclamait l’indemnisation d’une non-conformité n’ayant pas fait l’objet d’une réserve lors de la réception, de prouver qu’elle n’était pas apparente à cette date pour le maître d’ouvrage, la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé le texte susvisé », rappelé que c’est au maître d’ouvrage de prouver que les malfaçons intervenues en raison des travaux n’étaient pas apparentes. Ainsi, se comprend ici l’intérêt du constat avant et après travaux en ce que sans un constat, le maitre d’ouvrage n’a aucun moyen de prouver ces avances.