Le constat de permis de construire

Il arrive fréquent qu’en cas de travaux immobiliers importants, tant l’obtention que l’affichage d’un permis de construire soit obligatoire. En effet, conformément à l’article R. 421-14 du Code de l’urbanisme, il convient de remplir cette exigence dès lors que les travaux créent une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20m2, ceux modifiant la structure porteuse ou la façade d’un bâtiment, ou encore ceux altérant la destination du bien en faisant d’un local d’habitation un local commercial par exemple. Ainsi, la délivrance d’un permis de construire par la marie de la commune n’est par principe pas obligatoire pour les constructions nouvelles dont la surface est inférieure à 5m2, les éoliennes dont la hauteur ne dépasse pas 12m, les piscines d’une superficie inférieure ou égale à 10m2, pour les murs inférieurs à 2m de hauteur ou encore tout le mobilier urbain. A préciser toutefois que si l’obtention d’un permis de construire n’est pas toujours nécessaire, en revanche bien souvent il importera tout de même de procéder à une déclaration préalable auprès de la marie de la commune dans laquelle les travaux sont voués à s’appliquer.

Par principe, nombreuses sont les mentions devant apparaître pour rendre le panneau d’affichage régulier. En effet, les articles A. 424-16 et A. 424-17 prescrivent notamment l’obligation d’indiquer l’identité ou la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire du permis, le nom de l’architecte auteur du projet architectural, la date de la délivrance, le numéro du permis, la nature du projet et la superficie du terrain, l’adresse de la marie où le dossier peut être consulté, ainsi que les mentions relatives aux recours pour les tiers. A noter, entre outre de ses obligations, que le panneau lui-même est soumis à réglementation puisqu’il doit avoir des dimensions supérieures à 80cm afin de lui assurer une réelle lisibilité.

Également, l’article R. 424-15 dispose notamment : « Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier [..]. En outre, dans les huit jours de la délivrance expresse ou tacite du permis ou de la décision de non-opposition à la déclaration préalable, un extrait du permis ou de la déclaration, le cas échéant accompagné de la décision explicite de l’autorité administrative mentionnée au II de l’article L. 632-2 du code du patrimoine, est publié par voie d’affichage à la mairie pendant deux mois ». Ainsi, il apparait que pour assurer l’information aux tiers, le permis de construire doit être affiché non seulement sur le terrain objet des travaux, mais également à la mairie qui l’a délivré. Pour cause, là est la raison même du panneau de permis de construire : indiquer à l’ensemble des tiers aux travaux – généralement le voisinage proche – de l’étendue de ces derniers et de leur faculté à y faire opposition.

La procédure à suivre

 
Conformément à l’article R. 600-2 du Code de l’urbanisme, les tiers disposent d’un délai de 2 mois pour effectuer un recours contentieux contre le permis de construire à compter du jour de son affichage. Toutefois dans le même temps, l’article R. 424-15 précité prévoit un affichage continu du panneau pendant 2 mois. Ainsi, il apparait que les tiers disposent du temps de l’affichage pour faire opposition aux travaux, faute de quoi leur action ne sera plus recevable par suite.

Souvent, les tiers réfractaires vont essayer de remettre en cause la validité même du panneau d’affichage du permis de construire. Ainsi, il est des plus opportuns d’avoir recours à un Commissaire de justice pour justifier de la continuité de l’affichage et ce, au moyen d’un, deux ou trois passages. En effet, lorsque son intervention est requise, le professionnel se rend sur les lieux du panneau par principe le jours ou 2-3 jours suivant son affichage. Ensuite au besoin, il peut revenir de façon aléatoire pendant le délai légal d’affichage, ainsi qu’à la fin dudit délai. Pour justifier de son passage et de la conformité du panneau avec les prescriptions du Code de l’urbanisme, le Commissaire de justice prend différentes photographies du panneau et ce, depuis la voie publique – puisqu’il s’agit d’une des conditions de validité du panneau ; il doit être visible depuis la voie publique –. A préciser que le défaut d’affichage du permis de construire – ou tout du moins le défaut de sa preuve – peut être répréhensible, mais peut également permettre aux tiers d’exercer un recours contentieux contre celui-ci après le délai légal de 2 mois, ce qui pourrait amener au prononcé d’une obligation de démolition des travaux effectuer. Ainsi, le risque est bien trop grand puisque les travaux de démolition coûtent bien plus qu’un constat de permis de construire. Ayez recours à un Commissaire de justice.