Le contrat de construction de maison individuelle

Chaque année, ce sont non loin de 200 000 maisons qui sont bâties sous le régime d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle [CCMI]. Pour cause, s’il existe différents contrats de construction, tel que le contrat d’architecte, le contrat de promotion immobilière, le contrat d’entreprise, ou encore celui de vente d’immeuble à construire, le contrat de construction de maison individuelle est de loin celui qui garantit la plus haute sécurité juridique pour le client ; le maitre d’ouvrage. En effet, 4 garanties sont attachées à ce contrat. Dans un premier temps, la construction est tenue à « la garantie de parfait achèvement » d’une durée d’un an pour toutes les anomalies détectées à compter de la réception des travaux. Également, s’agissant des composantes de la maison, l’article 1792-3 du Code civil dispose : « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ». Par suite, le constructeur souscrit la garantie de livraison, en ce sens qu’il lui importe de terminer les travaux dans les délais prévus par le contrat, notamment lorsque des provisions ont été versées en amont de la réception des travaux. Enfin plus encore, le contrat de construction de maison individuelle permet de garantir le maitre d’ouvrage sur 10 ans en raison des dispositions prévues aux articles 1792-4-1 et suivants du Code civil.

Généralités

Le contrat de construction de maison individuelle est néanmoins assujetti à certaines conditions. En effet pour faire application de son régime, il faut que la construction porte par définition sur une maison, voire par exception sur un immeuble mais à la condition toutefois que le maitre d’ouvrage n’y ait pas plus de 2 logements à l’intérieur. Également, il faut que le maitre d’œuvre soit au moins chargé d’effectuer le gros œuvre mais aussi l’ensemble des travaux d’étanchéité – « travaux de mise hors d’eau » et « travaux de mise hors d’air » –, par le cloisonnement de la construction et l’installation de portes et fenêtres notamment.

Aussi, aucun contrat de construction de maison individuelle ne sera valable s’il n’a pas été signé en amont des travaux par les cocontractants – maitre d’œuvre et maitre d’ouvrage –, ce qui implique par la même l’obligation d’avoir un contrat écrit. Chacune des parties doit détenir un exemplaire du contrat ainsi que ses annexes ; permis de construire, notice descriptive des travaux à réaliser, attestation de garantie, et notice d’information notamment. A préciser également qu’il est possible pour le maitre d’ouvrage de se rétracter de son engagement jusqu’à 10 jours à compter du lendemain de la réception du contrat et de ses annexes par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par principe, le contrat de construction de maison individuelle peut être fait avec sous sans plan – dans ce second cas le contrat est dit « allégé » puisque le maitre d’œuvre n’assurera pas l’intégralité des travaux mais seulement ceux présentés ci-dessus –. Quoi qu’il en soit, celui-ci doit contenir des mentions obligatoires telle que la désignation exhaustive du terrain, l’indication de la faculté pour le maitre d’ouvrage de se faire assister pour la réception des travaux, les assurances souscrites, les prix, délais et l’obligation pour le maitre d’œuvre de les garantir, la conformité du projet avec les règles de l’urbanisme, ainsi que les caractéristiques techniques de la maison à construire. Par ailleurs, s’agissant du prix convenu, doivent apparaître dans le contrat les modalités de paiement choisies par les cocontractants. A ce titre, il convient de souligner que le contrat de construction de maison individuelle prévoit l’établissement d’une grille d’appel de fonds. Ainsi, le prix doit par principe être versé de la façon suivante : 15% au commencement des travaux, 25% lorsque les fondations sont montées, 40% lors les murs sont terminés, 60% pour les travaux de mise hors d’eau, 75% pour ceux de mise hors d’air, 95% pour les finitions et 5% au moment de la réception des travaux. A noter toutefois si des réservent sont émises dans le procès-verbal de réception des travaux, le maitre d’ouvrage peut légitimement recevoir les clés de son logement mais consigner le solde restant à payer jusqu’à ce que le maitre d’œuvre revienne sur les anomalies repérées.