Le contrat de construction de maison individuelle

Chaque année, ce sont non loin de 200 000 maisons qui sont bâties sous le régime d’un Contrat de Construction de Maison Individuelle [CCMI]. Pour cause, s’il existe différents contrats de construction, tel que le contrat d’architecte, le contrat de promotion immobilière, le contrat d’entreprise, ou encore celui de vente d’immeuble à construire, le contrat de construction de maison individuelle est de loin celui qui garantit la plus haute sécurité juridique pour le client ; le maitre d’ouvrage. En effet, 4 garanties sont attachées à ce contrat. Dans un premier temps, la construction est tenue à « la garantie de parfait achèvement » d’une durée d’un an pour toutes les anomalies détectées à compter de la réception des travaux. Également, s’agissant des composantes de la maison, l’article 1792-3 du Code civil dispose : « Les autres éléments d’équipement de l’ouvrage font l’objet d’une garantie de bon fonctionnement d’une durée minimale de deux ans à compter de sa réception ». Par suite, le constructeur souscrit la garantie de livraison, en ce sens qu’il lui importe de terminer les travaux dans les délais prévus par le contrat, notamment lorsque des provisions ont été versées en amont de la réception des travaux. Enfin plus encore, le contrat de construction de maison individuelle permet de garantir le maitre d’ouvrage sur 10 ans en raison des dispositions prévues aux articles 1792-4-1 et suivants du Code civil.

Généralités

Le contrat de construction de maison individuelle est néanmoins assujetti à certaines conditions. En effet pour faire application de son régime, il faut que la construction porte par définition sur une maison, voire par exception sur un immeuble mais à la condition toutefois que le maitre d’ouvrage n’y ait pas plus de 2 logements à l’intérieur. Également, il faut que le maitre d’œuvre soit au moins chargé d’effectuer le gros œuvre mais aussi l’ensemble des travaux d’étanchéité – « travaux de mise hors d’eau » et « travaux de mise hors d’air » –, par le cloisonnement de la construction et l’installation de portes et fenêtres notamment.

Aussi, aucun contrat de construction de maison individuelle ne sera valable s’il n’a pas été signé en amont des travaux par les cocontractants – maitre d’œuvre et maitre d’ouvrage –, ce qui implique par la même l’obligation d’avoir un contrat écrit. Chacune des parties doit détenir un exemplaire du contrat ainsi que ses annexes ; permis de construire, notice descriptive des travaux à réaliser, attestation de garantie, et notice d’information notamment. A préciser également qu’il est possible pour le maitre d’ouvrage de se rétracter de son engagement jusqu’à 10 jours à compter du lendemain de la réception du contrat et de ses annexes par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par principe, le contrat de construction de maison individuelle peut être fait avec sous sans plan – dans ce second cas le contrat est dit « allégé » puisque le maitre d’œuvre n’assurera pas l’intégralité des travaux mais seulement ceux présentés ci-dessus –. Quoi qu’il en soit, celui-ci doit contenir des mentions obligatoires telle que la désignation exhaustive du terrain, l’indication de la faculté pour le maitre d’ouvrage de se faire assister pour la réception des travaux, les assurances souscrites, les prix, délais et l’obligation pour le maitre d’œuvre de les garantir, la conformité du projet avec les règles de l’urbanisme, ainsi que les caractéristiques techniques de la maison à construire. Par ailleurs, s’agissant du prix convenu, doivent apparaître dans le contrat les modalités de paiement choisies par les cocontractants. A ce titre, il convient de souligner que le contrat de construction de maison individuelle prévoit l’établissement d’une grille d’appel de fonds. Ainsi, le prix doit par principe être versé de la façon suivante : 15% au commencement des travaux, 25% lorsque les fondations sont montées, 40% lors les murs sont terminés, 60% pour les travaux de mise hors d’eau, 75% pour ceux de mise hors d’air, 95% pour les finitions et 5% au moment de la réception des travaux. A noter toutefois si des réservent sont émises dans le procès-verbal de réception des travaux, le maitre d’ouvrage peut légitimement recevoir les clés de son logement mais consigner le solde restant à payer jusqu’à ce que le maitre d’œuvre revienne sur les anomalies repérées.

Actualités (mise à jour 2023)

Dans un arrêt du 12 octobre 2022 (n° 21-12.507), la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue apporter une précision importante en matière de contrat de construction de maison individuelle. En effet en l’espèce, des époux ont confié la construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan à une société.
La réception des travaux effectuée le 6 septembre 2013 s’est faite avec quelques réserves notifiées dans la semaine suivante. A ce titre, les époux ont assigné la société aux fins notamment de se voir rembourser les travaux non ou mal chiffrés par le constructeur. « Il résulte de l’article L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation et de la notice descriptive type prévue par l’article R. 231-4 du même code, agréée par arrêté du 27 novembre 1991, que tous les travaux prévus par le contrat de construction doivent être chiffrés, même si le maître de l’ouvrage s’en réserve l’exécution et même s’ils ne sont pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation.
En effet, le maître de l’ouvrage doit être exactement informé du coût total de la construction projetée, pour lui éviter de s’engager dans une opération qu’il ne pourra mener à son terme.
Il en résulte que le maître de l’ouvrage peut demander, à titre de réparation, que le coût des travaux prévus au contrat non chiffrés et le coût supplémentaire de ceux chiffrés de manière non réaliste soient mis à la charge du constructeur.Les travaux de peinture intérieure figurent sur la liste de la notice descriptive type et ne peuvent donc être omis du chiffrage. La cour d’appel a retenu, à bon droit, qu’en l’absence de chiffrage, ils étaient à la charge du constructeur.
Par motifs propres et adoptés, elle a souverainement retenu que les clôtures, le portail et les places de stationnement figurant sur le plan faisaient partie du projet contractuel. Elle en a exactement déduit que le constructeur devait en indiquer le coût, même si le maître de l’ouvrage s’en réservait l’exécution et même s’ils n’étaient pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation, de sorte qu’en l’absence de chiffrage, leur coût était à la charge du constructeur ». Par conséquent, en dépit même du fait que ce soit le maitre de l’ouvrage qui exécute les travaux prévus par le contrat de construction de maison individuelle et que ceux-ci ne soient pas indispensables à l’implantation de la maison ou à son utilisation, la totalité de leur montant doit être chiffrée.