L’insalubrité et le logement décent

Ce qu'il faut retenir :

Un logement décent est un logement sans risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé du locataire, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimal défini par un seuil minimal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’insalubrité peut donner lieu à l’établissement d’un arrêté d’insalubrité qui peut être remédiable (temporaire) ou irrémédiable (définitive).

Lorsqu’une demande de mise en conformité se fait, c’est alors au juge saisi qu’il revient de déterminer la nature des travaux à réaliser, ainsi que le délai de leur exécution.

Le droit aux allocations de logement dépend de la décence du logement loué, de sorte que le bailleur en infraction peut être tenu de restituer les aides perçues.

Aujourd’hui, plus de 500 000 logements locatifs sont considérés comme étant impropres à être habités. Pourtant, le législateur impose au bailleur de remettre à son locataire un logement en état d’usage, et d’effectuer une partie des réparations locatives, notamment l’entretien de vétusté et les grosses réparations – sauf clause en sens inverse –. Également, en sus de ces obligations, le législateur est allé plus loin encore en sanctionnant le défaut de salubrité et de décence, même si quelques bailleurs restent aujourd’hui récalcitrants. Pourtant, l’obligation de salubrité et de décence est des plus importantes en ce qu’elle permet de garantir la sécurité physique et la santé des locataires. Toutefois, il importe de préciser que les notions de décence et de salubrité ne renvoient pas aux mêmes exigences. En premier lieu, c’est en raison de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain [SRU] du 13 décembre 2000 qu’il est désormais imposé au bailleur de délivrer au preneur un logement décent lorsqu’il s’agit de son habitation principale, conformément aux articles 1719-9 du Code civil, 6 et 25-4 de la loi Mermaz-Malandain. A ce titre, la notion de décence est définie avec précision par le décret du 30 janvier 2002, lequel décret impose notamment des conditions de sécurité des personnes, des conditions de confort et d’équipement, des conditions de superficie et de volume, ainsi que des conditions d’alimentation à l’eau courante. Ainsi par exemple, sera considéré comme décent un logement dont le gros œuvre de celui-ci et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité, protégeant le locataire de l’eau et des infiltrations d’air, avec des réseaux et des branchements d’électricité et de gaz aux normes, un équipement aux normes lui aussi, un éclairage naturel des pièces principales et une aération suffisante. L’insalubrité quant à elle, qualifie les logements qui se trouvent dans des conditions de nature à porter atteinte à la vie ou à la santé de leurs habitants. Ainsi, avant que soit prononcée l’inhabitabilité d’un logement, celui-ci se trouve nécessairement en état d’insalubrité en ce qu’il met en péril le locataire lui-même. Dès lors, l’insalubrité est bien plus forte que l’indécence, il s’agirait par exemple d’une infestation du logement par des espèces nuisibles et parasites, ou la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils légaux.

L’intérêt du constat d'insalubrité et de logement décent

Le constat d’insalubrité dressé par Commissaire de justice est relativement fréquent. Pour cause, lorsqu’un logement ne présente pas les exigences pourtant prescrites par la loi, un procès-verbal de constat établi par un officier public et ministériel est des plus recommandés pour faire valoir des droits en ce qu’est accordée une pleine foi, et donc une grande force probante, à ce que le professionnel dit avoir personnellement constaté. Ainsi, le tribunal ira peu souvent à l’encontre du demandeur à l’action muni d’un procès-verbal de constat.

La procédure à suivre

Comme il s’agit d’une obligation incombant au bailleur, celui-ci peut légitimement être assigné devant le juge des contentieux de la protection, conformément à l’article L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire, en cas de logement non-décent. Pour cause, l’article 20-1 de la loi Mermaz-Malandain dispose notamment : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». Lorsqu’une demande de mise en conformité se fait, c’est alors au juge saisi qu’il revient de déterminer la nature des travaux à réaliser, ainsi que le délai de leur exécution. A ce titre, le juge des contentieux de la protection dispose en outre d’autres prérogatives en ce qu’il peut réduire le montant du loyer ou suspendre son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. Aussi, l’insalubrité peut donner lieux à l’établissement d’un arrêté d’insalubrité par la préfecture, lequel arrêté permettra soit de prescrire des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable – « insalubrité remédiable » –, soit d’interdire définitivement d’habiter dans le logement – « insalubrité irrémédiable » –. Dans tous les cas, la procédure sera pour le moins coûteuse pour le bailleur puisqu’il devra, en raison de l’arrêté d’insalubrité, s’occuper du relogement du locataire.

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