Le congé pour juste motif

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L’article L. 145-1 du Code de commerce présente le local commercial comme un local dans lequel un fonds est exploité et ce, qu’il appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers. Aussi, à ne pas entendre strictement, sont plus largement considérés comme des baux commerciaux non seulement les baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal, mais également les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal – à la condition toutefois que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire –. Ainsi, lorsque l’objet du contrat de louage est un local destiné à être le lieu de commercialisation du locataire, il convient alors de parler de « bail commercial », lequel dispose d’un régime différent du bail d’habitation ou du bail rural, notamment en matière de congés.

Par définition, le congé est un acte unilatéral donné par l’une des parties au bail afin de mettre un terme définitif à celui-ci. En matière de bail commercial, les congés ne seront pas les mêmes selon qu’ils sont donnés par le locataire ou par le bailleur lui-même. Pour cause, par principe le locataire ne peut donner congé qu’à la suite de 3 ans de location, sauf si son bail est prévu pour une durée supérieure à 9 ans ou s’il part en retraite, est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, ou décède. Dans ce cas, le congé pourra être donné à tout moment, sous réserve d’un préavis de 6 mois dans tous les cas. A l’inverse, le bailleur peut quant à lui faire délivrer un congé sans offre de renouvellement mais paiement d’une indemnité d’éviction, un congé avec offre de renouvellement, voire un congé pour juste motif. Dans ce dernier cas, il n’y aura lieu à aucun paiement d’une indemnité d’éviction.

Généralités

En pratique, 2 hypothèses permettent au bailleur de donner congé au locataire sans qu’une quelconque indemnité d’éviction soit à payer à titre de compensation. En effet, l’article L. 145-17 du Code de commerce dispose : « I. Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II. En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20 ». Ainsi, les 2 situations visées ne sont autre que celles d’un motif grave et légitime, ou lorsque le local commercial doit être démoli en raison de son état préoccupant.

Ce congé n’est pas très certain en ce sens qu’aucune disposition n’explique véritablement ce qu’est un motif légitime et sérieux, il convient de s’en remettre aux différentes jurisprudences en la matière. Toutefois, en dépit de ces difficultés, l’ensemble de la doctrine s’accorde à dire que seront valables les congés fondés sur le non-respect des clauses du bail, expropriation, ou le non-paiement du loyer.

La procédure à suivre

En principe, en amont de la délivrance du congé pour juste motif, il appartient au bailleur de faire délivrer à son locataire une mise en demeure afin de lui faire arrêter le comportement reproché. C’est n’est qu’en cas de mise en demeure infructueuse, après un délai d’un mois, que le congé pourra être régulièrement délivré. Également, conformément à l’article L. 145-9 du Code de commerce : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ». Aussi, à la différence du locataire qui peut donner congé par voie de lettre recommandée avec demande d’avis de réception, depuis la loi du 6 août 2015 le bailleur doit quant à lui nécessairement requérir l’intervention d’un Commissaire de justice. Pour cause, seul le congé par voie d’acte extrajudiciaire est admis, à défaut de quoi la nullité de celui-ci pourra être prononcée par une juridiction. Enfin, l’article L. 145-9 dispose notamment : « Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». A cela, le juge devra alors examiner la régularité du congé et la validité du motif invoqué au cas par cas. S’il lui apparait que ce dernier est valable, le congé prendra alors effet. En revanche s’il ne l’est pas et que le juge le rejette, il importera au bailleur de procéder au paiement d’une indemnité, voire de revenir sur son congé en proposant le renouvellement du bail.

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