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Contentieux locatif : gérer les litiges bailleur / locataire avec un commissaire de justice

Le contentieux locatif recouvre l’ensemble des litiges bailleur / locataire : loyers impayés, dégradations, dépôt de garantie, logement non entretenu ou non décent, troubles de jouissance, congé contesté, expulsion… bref, tout litige bailleur locataire lié au bail d’habitation ou, dans certains cas, au bail commercial.

Dans ces situations, les tensions montent vite et les conséquences peuvent être lourdes : perte de revenus locatifs pour le propriétaire, risque de perte du logement pour le locataire. Le commissaire de justice (anciennement huissier) est un interlocuteur clé : prévention, recouvrement, procédures locatives, exécution des décisions (expulsion, reprise de logement, recouvrement des dettes).

Au sein du réseau Kaliact, les commissaires de justice accompagnent bailleurs, agences, syndics et locataires dans la gestion amiable et judiciaire des contentieux locatifs, partout en France.

À retenir en un coup d’œil

Le contentieux locatif couvre tous les litiges liés au bail : loyers impayés, charges, dépôt de garantie, réparations, troubles de jouissance, logement décent, congés et expulsions, bref l’ensemble des situations de litige bailleur locataire autour du logement.
Le commissaire de justice intervient à la fois en prévention (baux, états des lieux), en gestion amiable (recouvrement, mise en demeure, régularisation) et en procédure judiciaire (assignation, constat, expulsion).
En cas de loyers impayés, la loi impose des étapes : commandement de payer, délais légaux, saisine du juge, puis éventuellement expulsion locative.
Le bailleur ne peut pas expulser lui-même son locataire : seule la force publique, sur demande du commissaire de justice mandaté, peut procéder à l’expulsion.
Les membres du réseau Kaliact vous aide à choisir la bonne stratégie : tenter une solution amiable, lancer un recouvrement de loyers, engager une procédure d’expulsion ou défendre vos droits de locataire si vos conditions de logement ne sont pas respectées.

Qu’est-ce que le contentieux locatif ?

Un cadre juridique entre bailleur et locataire

La relation bailleur / locataire repose sur :

Un contrat de bail (durée, loyer, charges, conditions d’occupation) ;
Des obligations légales : logement décent, jouissance paisible, entretien et réparations, paiement du loyer, assurance, etc.

Le contentieux locatif naît lorsque l’une des parties estime que l’autre ne respecte plus ses obligations : loyers ou charges impayés, logement dégradé, travaux non réalisés, troubles répétés, congé contesté, refus de restituer le dépôt de garantie, etc.

Les principaux types de litiges locatifs

Parmi les litiges les plus fréquents, on retrouve notamment :

Loyers et charges impayés ;
Dépôt de garantie non restitué ou retenu de manière jugée abusive ;
État des lieux (entrée/sortie) contesté ;
Répartition des réparations locatives / grosses réparations ;
Logement non décent, insalubre ou en mauvais état ;
Troubles de jouissance (nuisances, voisinage, insécurité) ;
Augmentation du loyer ou révision contestée ;
Difficultés autour de la fin du bail : congé, renouvellement, congé pour vente ou reprise ;
Situations particulières : abandon de logement, squat, occupation sans droit ni titre.

Le rôle du commissaire de justice est de clarifier la situation, d’objectiver les faits (par exemple via un constat) et d’orienter vers les démarches amiables ou judiciaires adaptées.

Aller plus loin sur vos droits

Dans quelles situations contacter un commissaire de justice pour un contentieux locatif ?

Loyers et charges impayés

Le cas le plus courant : le locataire ne paie plus (ou plus complètement) son loyer et ses charges. C’est souvent à ce moment-là que le bailleur se demande : « loyer impayé, que faire ? ».

Le commissaire de justice peut alors :

Intervenir en recouvrement amiable (relances, mise en demeure, propositions d’échéanciers) ;
Délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui ouvre un délai légal (aujourd’hui 6 semaines pour les baux concernés) pour régulariser sous peine de résiliation du bail ;
Préparer, avec l’avocat ou le bailleur, la saisine du juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail et l’expulsion ;
Une fois un jugement obtenu, mettre en œuvre l’exécution de la décision (voir page “Exécution de décisions de justice”).

Troubles de jouissance et logement non décent

Le locataire peut aussi subir des manquements du bailleur : logement en mauvais état, infiltrations, chauffage en panne, menaces sur la sécurité ou la santé, nuisances récurrentes non traitées, etc.

Le commissaire de justice Kaliact peut alors :

Dresser un constat d’état des lieux ou de non-décence ;
Objectiver des troubles de jouissance (bruits, insalubrité, pannes persistantes…) ;
Sécuriser les échanges (mises en demeure adressées au bailleur ou au syndic) ;
Contribuer à la recherche d’une solution (réalisation des travaux, indemnisation, résiliation amiable du bail).

Ces éléments pourront être utilisés en cas de procédure judiciaire ou de démarche auprès des services administratifs (ADIL, FSL, services d’hygiène…).

Dépôt de garantie, réparations et fin de bail

La fin de bail est un terreau classique de contentieux locatif :

Montant retenu sur le dépôt de garantie contesté ;
Désaccord sur les dégradations imputables au locataire ;
Litiges sur la date de fin effective du bail et le montant des loyers dus ;
Contestation d’un congé (forme, motif, délai).

Le commissaire de justice peut :

Réaliser des états des lieux contradictoires (entrée et sortie) ;
Établir des constats précis en cas de dégradations ou de travaux ;
Encadrer les échanges écrits (mises en demeure) pour tenter une solution amiable ;
Si nécessaire, participer à la procédure judiciaire (assignation, signification de jugement, exécution).

Situations particulières : abandon de logement, squat, colocation…

Certains contentieux locatifs sont plus atypiques :

Abandon de logement (locataire parti sans prévenir, mais mobilier encore sur place) ;
Occupation sans droit ni titre après la fin du bail ;
Squatteurs et occupation illégale ;
Particularités liées à la colocation, aux garanties (cautions, assurance loyers impayés) ou aux sous-locations non autorisées.

Dans ces hypothèses, le commissaire de justice Kaliact vous aide à :

Qualifier juridiquement la situation ;
Choisir la procédure adaptée (reprise de logement abandonné, action en résiliation, action contre les occupants sans droit ni titre, etc.) ;
Organiser la suite : recouvrement des sommes dues, expulsion et reprise des lieux après décision du juge.

Vous souhaitez en savoir d’avantage sur vos droits ?
Découvrez comment le réseau Kaliact peut vous aider.

Comment se déroule l’accompagnement Kaliact dans un contentieux locatif ?

Prévenir les litiges : sécuriser bail, état des lieux et relations locatives

En amont de tout contentieux, les commissaires de justice Kaliact peuvent intervenir pour :

Conseiller sur la rédaction ou la mise à jour du bail (clauses, obligations, garanties) ;
Réaliser des états des lieux d’entrée et de sortie détaillés, contradictoires, avec photos ;
Formaliser certains échanges sensibles par acte de commissaire de justice (mise en demeure, congé, opposition à travaux, etc.).

Cette prévention permet souvent d’éviter le contentieux locatif ou, à défaut, de sécuriser juridiquement la position du bailleur comme du locataire.

Traiter le conflit à l’amiable

Lorsqu’un litige est déjà là (loyers impayés, troubles, désaccord sur le dépôt de garantie…), la première étape reste souvent la recherche d’une solution amiable :

Analyse de la situation et des pièces (bail, courriers, échanges…) ;
Relances structurées du débiteur (locataire ou bailleur selon le cas) ;
Mise en demeure de payer ou de faire / cesser ;
Proposition d’accords écrits (échéancier, travaux à réaliser, remise de clés à une date fixée…) ;
Information sur les conséquences possibles en cas de refus ou d’inaction.

Le commissaire de justice apporte un cadre et un poids juridique aux démarches amiables, sans entrer d’emblée dans une procédure lourde.

Engager une procédure judiciaire locative

Si l’amiable échoue ou n’est plus possible, il devient nécessaire de saisir le juge (souvent le juge des contentieux de la protection en matière d’habitation principale).

Selon les cas, cela peut prendre la forme de :

Assignation du locataire pour obtenir la résiliation du bail, le paiement des loyers et l’expulsion ;
Demande de délais de paiement (par le locataire) pour éviter la résiliation immédiate ;
Action sur la décence du logement, les travaux, les dommages-intérêts ;
Contestation d’un congé ou d’une augmentation de loyer.

Le commissaire de justice intervient pour :

Signifier les actes (assignations, décisions…) ;
Parfois rédiger l’assignation sur mandat du bailleur ;
Suivre les suites de la décision (délais, voies de recours, etc.).

Mettre à exécution la décision (expulsion, recouvrement, reprise des lieux)

Une fois la décision rendue, il faut souvent passer à la phase d’exécution :

Signification du jugement au locataire ;
Si le bail est résilié : commandement de quitter les lieux et, à défaut, organisation d’une expulsion locative dans le respect de la trêve hivernale et des délais légaux ;
Recouvrement des loyers, charges, indemnités (saisies, etc.) ;
Constat d’état des lieux de sortie et évaluation des dégradations.

Cette étape renvoie naturellement à deux autres missions Kaliact : “Recouvrement de créances” et “Exécution de décisions de justice”, avec lesquelles la page “Contentieux locatif” doit être fortement maillée.

Coûts et délais dans un contentieux locatif

Qui supporte les frais de commissaire de justice ?

En matière locative :

Les frais de recouvrement amiable restent en principe à la charge du bailleur (créancier), sauf cas particuliers et dispositions spécifiques ;
Les frais de procédure (signification, assignation, etc.) peuvent être mis à la charge du locataire par le juge (dépens, article 700 du CPC…), mais ce n’est ni automatique ni systématique ;
Les frais liés à l’expulsion (actes, déplacement, serrurier, déménageurs, garde-meuble) peuvent ensuite être réclamés au locataire, sous réserve de sa solvabilité.

Un commissaire de justice Kaliact peut vous indiquer, avant de lancer les démarches, quels coûts prévoir et quels sont les scénarios réalistes de récupération des frais.

Quels délais entre le premier impayé et l’issue de la procédure ?

Les délais varient fortement selon :

Le réflexe d’alerte du bailleur (réagir ou non dès le premier impayé) ;
Les délais légaux (commandement de payer, clause résolutoire, trêve hivernale) ;
Les délais de la justice (charge des tribunaux, nature de la procédure) ;
Les éventuels délais de paiement accordés au locataire par le juge.

En pratique, entre le premier mois de loyer impayé et une expulsion effective, on parle souvent de plusieurs mois, parfois plus d’un an, selon la situation. D’où l’importance de réagir tôt et de construire une stratégie cohérente avec un commissaire de justice.

Être accompagné près de chez vous pour un contentieux locatif

Le réseau Kaliact regroupe des études de commissaires de justice implantées partout en France.

Via le site, vous pouvez :

Accéder à un module dédié “Contentieux locatif” (ou “Loyers impayés / litiges locatifs”) ;
Chercher une étude par ville ou code postal ;
Consulter la fiche de l’étude (coordonnées, secteurs d’intervention, horaires).

Parmi les principales villes couvertes par le réseau Kaliact figurent notamment Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Bordeaux et Lille.

Chaque étude peut :

Analyser votre situation (bailleur, agence, syndic, locataire) ;
Vous direz si un contentieux locatif doit être traité de façon amiable, judiciaire ou mixte ;
Vous proposez un plan d’action cohérent (prévention, recouvrement, action en justice, exécution).

Trouver un commissaire de justice pour un contentieux locatif

Bénéficier d’un accompagnement sur mesure et d’une expertise pointue en faisant appels aux services d’un commissaire de justice qui s’engage à protéger vos intérêts avec professionnalisme et intégrité.

Vous avez des questions ?

Consultez notre FAQ ou contactez nos experts pour découvrir tout le potentiel du réseau Kaliact.

Combien de loyers impayés avant d’engager une procédure ?

Juridiquement, il est possible de réagir dès le premier impayé. Dans la pratique :

Beaucoup de bailleurs commencent par des relances amiables ;
Un commandement de payer visant la clause résolutoire peut être délivré dès qu’il y a une dette caractérisée ;
Si la dette n’est pas régularisée dans le délai légal (6 semaines ou 2 mois selon la date / le type de bail), le bailleur peut saisir le juge pour demander la résiliation du bail et l’expulsion.

En pratique, selon les sources, entre 3 et 6 mois d’impayés peuvent s’écouler avant une expulsion effective, le temps de mener la procédure judiciaire et l’exécution.

En réalité, il est déconseillé d’attendre autant sans agir : dès le premier mois de loyer impayé, la question « loyer impayé que faire ? » se pose déjà. Se rapprocher rapidement d’un commissaire de justice Kaliact permet de construire une stratégie cohérente avant que le contentieux locatif ne s’aggrave.

Un bailleur peut-il expulser lui-même son locataire ?

Non. Le bailleur ne peut jamais procéder lui-même à l’expulsion de son locataire, même en cas de loyers impayés ou de troubles graves. Seul le commissaire de justice, mandaté sur la base d’un jugement, peut organiser l’expulsion avec, si besoin, le concours de la force publique.

Un propriétaire qui change les serrures, coupe l’électricité ou retire les biens du locataire sans décision et sans commissaire de justice s’expose à des sanctions pénales.

Que peut faire un locataire contre un bailleur qui ne respecte pas ses obligations ?

Un locataire peut agir si le bailleur :

Ne délivre pas un logement décent ;
Laisse perdurer des dégradations graves ou des pannes affectant la jouissance paisible ;
Refuse de réaliser des travaux qui lui incombent ;
Exerce des pressions ou manœuvres abusives.