Conformément à l’article 1709 du Code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Lorsque l’objet du contrat de louage est un local destiné à être la résidence principale du locataire, il convient alors de parler de « bail d’habitation », lequel dispose d’un régime différent du bail rural ou commercial.
A l’origine, le droit du bail d’habitation était gouverné par la liberté contractuelle, en ce sens que seules dispositions non d’ordre public et supplétives de la volonté des parties sont instituées en la matière. Pourtant par suite, est intervenue la loi du 1 septembre 1948 afin de protéger les locataires en place en leur accordant notamment l’accès à des logements sociaux, la revalorisation des loyers jusqu’alors bloqués en raison des résultantes de la Seconde Guerre Mondiale, ou encore un droit au maintien dans les lieux privés. Si différentes législations se sont succédées par suite, c’est aujourd’hui la loi dite « Mermaz-Malandain » du 6 juillet 1989 qu’il convient par principe d’appliquer s’agissant des baux d’habitation, d’autant plus lorsqu’il s’agit de donner congé.
Généralités
Le principe est clair : le locataire qui veut partir de son logement n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier, il lui suffit d’adresser son congé à son bailleur en exprimant clairement sa volonté de donner congé. A préciser ici que s’il y a plusieurs locataires, le congé doit émaner de l’ensemble de ces derniers, même lorsqu’ils sont mariés puisqu’ils sont à ce titre considérés « cotitulaires du bail ». En revanche, en cas de collocation, la solidarité ne joue que lorsqu’elle est expressément prévue dans le bail. Également, en sus de son droit de ne justifier d’aucun motif, le locataire peut donner congé à tout moment, à condition toutefois de respecter le délai de préavis institué – 3 mois si le logement est en zone tendue, et 1 mois s’il est en zone non tendue –. Dans tous les cas, le préavis doit être donné soit par voie de signification de Commissaire de justice, soit par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception, ou soit en directement en main propre.
S’agissant du congé donné par le bailleur, les règles sont quelque peu différentes. En effet ici, le locataire dispose d’un véritable droit à la reconduction du bail dès lors qu’il a occupé les lieux à titre de résidence principale au moins 8 mois par an, voire son conjoint ou une personne à charge. Toutefois par exception, il est des cas dans lesquels le bailleur peut délivrer congé. Ici, encore faut-il qu’il soit donné au moins 6 mois avant la fin du bail, et qu’il remplisse l’un des motifs prévus à l’article 15 de la loi Mermaz-Malandain : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».
En ce cas, la décision de reprendre le logement ne joue qu’au profit du bailleur personne physique, de son conjoint, de son concubin notaire depuis au moins 1 an à la date du conjoint, de ses ascendants ou descendants, et de ceux de son conjoint ou concubin. Également, le congé doit ici indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que son lien de parenté ou d’alliance avec le bailleur. A préciser toutefois qu’en cas d’acquisition du logement par un nouveau bailleur, les effets du congé ne peuvent intervenir avant les 2 ans après l’acquisition du bien.
Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetées ; il sera alors considéré comme une offre de vente au profit du locataire – valable pendant les 2 premiers mois du préavis seulement –. Si le locataire manifeste sa volonté de préempter, son acception ne peut pas être une contreproposition, il peut soit accepter, soit refuser l’offre et, à compter de son acceptation, il dispose alors d’un délai de 2 mois pour réaliser la vente. A préciser toutefois que le bailleur ne peut ni mettre un prix de vente excessif uniquement dans le but d’empêcher le locataire de préempter, ni donner congé que de certains des biens loués par le locataire comme la cave par exemple. Enfin, il importe de préciser que lorsque le terme du bail intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition, le congé devra être donné 6 mois avant la fin du bail mais ne pourra être donné que pour le terme du renouvellement ou de la reconduction tacite qui suit le bail en cours lors de l’acquisition.
Ici, la loi ne dit pas véritablement ce qu’est un motif légitime et sérieux, mais en principe un tel congé est donné en cas d’inexécution de l’une des obligations du locataire, tel que le paiement du loyer par exemple. En revanche à la différence des deux autres congés, le congé pour motif légitime et sérieux est subordonné au contrôle du juge. Ainsi, un même motif pourra être accepté dans certains cas, alors qu’il sera rejeté dans d’autres.
A tout cela, il convient de préciser que le bailleur peut se voir imposer l’obligation de reloger le locataire dès lors que ce dernier – ou l’une des personnes à sa charge – a plus de 65 ans à la date du terme du bail, et s’il a en outre des revenus inférieurs au plafond de ressources en vigueur. En revanche, cette obligation est supprimée dès lors que le bailleur lui-même remplit l’une de ces deux conditions.
