La procédure des locaux vacants

Il est des cas dans lesquels le locataire d’un appartement disparait du jour au lendemain, sans prévenir le bailleur de son intention de quitter les lieux. En telle situation, le bailleur a l’obligation de s’adresser à une Commissaire de justice, à défaut de quoi il pourra être accusé de reprise illicite du logement ; de quoi faire engager sa responsabilité. 

Jusqu’à peu, la procédure qu’il convenait d’appliquer était longue et coûteuse en ce qu’il fallait s’en remettre à la procédure d’expulsion judiciaire de droit commun. Toutefois, les choses ont changé de par l’adoption de la loi Béteille du 22 décembre 2010, laquelle a instauré une procédure spécialement dédiée aux logements vacants et à la reprise de ces derniers. En revanche, il convient de préciser qu’une telle procédure accélérée n’est ouverte uniquement pour les baux d’habitation régis par la loi Mermaz-Malandain du 6 juillet 1989, à l’exception des baux meublés.

La procédure à suivre

Conformément au premier alinéa de l’article 14-1 de la loi Mermaz-Malandain : « Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement ». Ainsi, il apparait que la première des choses à faire est de mandater un Commissaire de justice aux fins de lui demander de signifier au locataire une sommation d’avoir à justifier de l’occupation de son local d’habitation. A cela, il est laissé un délai d’un mois au locataire pour s’exprimer à compter de la signification, à défaut de quoi le Commissaire de justice est alors autorisé à pénétrer dans le logement afin de dresser un procès-verbal de constat d’abandon des lieux. Dans cet acte, l’officier public et ministériel doit exhaustivement décrire l’état du logement afin de déterminer si l’abandon peut être caractérisé ou non. A ce titre par exemple, seront des indices effectifs le fait de retrouver le trousseau de clés du logement à l’intérieur de celui-ci, un réfrigérateur vide, voire une boite aux lettres au courrier débordant. Au demeurant, le Commissaire de justice doit dresser dans le procès-verbal un inventaire des biens laissés sur place ainsi qu’une indication des biens présentant une valeur marchande. A cela, le législateur impose de respecter les articles L. 142-1 et L. 142-2 du Code des procédures civiles d’exécution, lesquels prévoient qu’en l’absence de l’occupant du local il convient de pénétrer dans le logement accompagné des personnes expressément prévues à cet effet, mais également d’assurer la fermeture de la porte d’entrée du logement.

Muni du constat d’abandon des lieux, le bailleur peut légitimement par suite saisir le Juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir une ordonnance prononçant la résiliation du contrat de bail, et l’autorisant par là même à reprendre le logement dont il a la propriété. Également, l’article 14-1 de la loi Mermaz-Malandain dispose notamment : « Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus ». Ainsi, la saisine du Juge des contentieux de la protection permet en outre de connaitre le sort réservé aux biens laissés dans le logement vacant ; soit vente aux enchères, soit destruction. A préciser que les papiers et documents personnels retrouvés sur place seront conservés par le Commissaire de justice pendant 2 ans.

S’il est fait droit à la requête du bailleur, l’ordonnance doit alors être signifiée sous 2 mois au locataire à compter de son prononcé. En revanche, l’article 6 du décret d’application de la loi Béteille dispose : « Le locataire ou tout occupant de son chef peut former opposition à l’ordonnance.
L’opposition est formée dans un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance par déclaration remise ou adressée au greffe. L’exécution de l’ordonnance est suspendue pendant le délai d’opposition ainsi qu’en cas d’opposition formée dans ce délai ». Le bailleur lui, en cas de rejet de sa requête, n’a toutefois aucune voie de recours ; il lui faut mettre en œuvre la procédure d’expulsion judiciaire de droit commun. Par suite, à défaut d’opposition, il appartiendra au Commissaire de justice de procéder à la reprise du logement.