Conformément à l’article 1709 du Code civil : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». De la même façon, l’article L. 145-1 du Code de commerce présente le local commercial comme un local dans lequel un fonds est exploité et ce, qu’il appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers. Aussi, à ne pas entendre strictement, sont plus largement considérés comme des baux commerciaux non seulement les baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal, mais également les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal – à la condition toutefois que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire –. Ainsi, lorsque l’objet du contrat de louage est un local destiné à être le lieu de commercialisation du locataire, il convient alors de parler de « bail commercial », lequel dispose d’un régime différent du bail d’habitation ou du bail rural, notamment en matière de congés.
Généralités
En principe, lorsque l’une des parties souhaite mettre fin au contrat de bail, il lui importe de délivrer un congé en ce sens à son cocontractant :
L’article L. 145-4 du Code de commerce dispose : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire ». A préciser ici que le bailleur qui donne congé n’a pas l’obligation de le motiver en présentant un motif particulier à son bailleur et, lorsqu’il donne congé, il ne peut pas se rétracter sans l’accord de son bailleur ; le congé est définitif. Ainsi, le locataire peut légitimement mettre un terme au contrat au bout de 3 ans sous respect du délai de préavis de 6 mois et, lorsque le bail a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans, le locataire peut donner congé à tout moment, donc avant même l’écoulement du délai triennal. Pour ce faire, il lui importera de donner congé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de signification de Commissaire de justice. A noter ici que lorsque la lettre n’a pas pu être présentée à son destinataire, la démarche doit impérativement être renouvelée par acte de Commissaire de justice, tout congé délivré sous une autre forme est nul. Enfin pour le locataire toujours, il est par exception possible de donner congé alors même que 3 ans ne se sont pas écoulés, et que le contrat de bail n’est pourtant pas d’une durée supérieure à 9 ans. En effet, l’article L. 145-4 dispose par suite : « Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais prévus au deuxième alinéa du présent article. Il en est de même pour ses ayants droit en cas de décès du preneur». Ainsi, dans ces 3 situations, le locataire pourra résilier de façon anticipée le bail, sans avoir à respecter le délai triennal, mais en respectant toujours le délai de préavis de 6 mois néanmoins.
Ici, les modalités du congé sont les mêmes en ce que la délivrance d’un préavis de 6 mois est nécessaire et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de signification. En revanche, les congés eux, varient quelque peu :
→ le congé avec offre de renouvellement : ce congé est des plus communs, surtout lorsque le bailleur n’a aucun reproche à faire à son locataire. Alors pourquoi donner congé ? Tout simplement parce lorsque le bail est d’une durée inférieure à 9 ans, le locataire ne peut pas donner congé avant l’écoulement de 3 ans. A l’inverse, lorsque le bail dépasse les 9 ans, sans renouvellement, il est alors considéré comme conclu à durée indéterminée. Le locataire pourra donc donner congé à tout moment. Ainsi, en donnant congé avec offre de renouvellement, le bailleur s’assure de garder son locataire au moins pour 3 ans, ce qui est pour le moins sécurisant pour lui.
→ le congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction : le bailleur peut légitimement décider unilatéralement de ne pas renouveler le bail avec son locataire dès lors que celui-ci arrive à son terme. En revanche, conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Pour cause, cette décision est pour le moins préjudiciable pour le commerçant qui est alors directement affecté dans son travail.
→ le congé sans offre de renouvellement et sans paiement d’une indemnité d’éviction : ce congé ne peut être mis en œuvre que dans certaines hypothèses. En effet dans un premier temps, il importe au bailleur de justifier d’un manquement grave et légitime aux obligations pesant sur son locataire ; « congé pour juste motif ». A préciser que ce motif sera apprécié souverainement par les juges qui examineront alors la régularité du congé. Également, l’article L. 145-1 est clair : le bail commercial ne peut être accordé que dès lors que le locataire remplit les conditions posées par le législateur. Ainsi, la dénégation du statut – un commerçant qui n’est plus commerçant par exemple – est un motif légitime de non renouvellement du bail sans indemnité d’éviction. Enfin, l’article L. 145-4 dispose notamment : « Le bailleur a la même faculté, dans les formes et délai de l’article L. 145-9, s’il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ». Ici, le paiement de l’indemnité d’éviction ne sera pas obligatoire qui le bailleur offre au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
