Les servitudes

Vue aérienne d'alignements de résidences pavillonnaires

Conformément à l’article 637 du Code civil : « Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire ». Ainsi, deux éléments principaux se dégagent de la définition donnée par le législateur. En effet dans un premier temps, il apparait que la servitude est une charge grevant un fond, et non une personne. Pour cause, cette charge est un droit réel, signifiant que les propriétaires des deux fonds n’ont aucune obligation personnelle entre eux et donc ne vont pas être créancier et débiteur de cette servitude, conformément à ce que prévoit le principe en la matière : « Une servitude ne peut entraîner une obligation de faire ». Également il importe de retenir que, pour qu’il y ait une servitude, encore faut-il qu’il y ait deux fonds distincts appartenant à deux propriétaires différents. En effet, là encore régit le principe suivant : « Pas de servitude sur sa propre chose ».

En sus des éléments caractéristiques présents dans la définition même de la servitude, 4 autres sont à dénombrer en réalité. En effet, non seulement une servitude porte toujours sur un bien immobilier, mais encore celle-ci est perpétuelle en ce sens qu’elle se transmet de plein droit, elle est en outre l’accessoire d’un immeuble puisqu’elle ne peut faire l’objet d’une cession ou d’une hypothèque à elle-seule, et est enfin indivisible. Le meilleur exemple de la servitude, et le plus répandu jusqu’à ce jour, n’est autre que le droit de passage ; un terrain non-accessible par son propriétaire et qui nécessite donc pour ce dernier de passer sur la propriété de son voisin. Ainsi, il ressort qu’une servitude n’est pas sans importance, son existence doit impérativement être mentionnée au moment d’un achat immobilier.

En principe, il existe différentes catégories de servitudes, dont la première n’est autre que celle des servitudes naturelles telles que les clôtures ou le puisage. A celle-ci, s’ajoutent les servitudes légales qui elles, ont pour objet l’utilité publique ou celle des particuliers, notamment la servitude posant une ligne électrique, celle de cour commune ou encore la servitude de vue empêchant l’installation d’une baie vitrée sur la bordure d’un terrain voisin. Enfin, sont à dénombrer également les servitudes du fait de l’Homme, que celles-ci soient conventionnelles, acquises tacitement par destination du père de famille en raison de la subdivision d’une parcelle, ou en raison de l’écoulement du temps – article 690 : « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans » –.

Également, de la même façon qu’elles peuvent être créées, les servitudes peuvent également faire l’objet d’une extinction soit en raison d’un changement naturel de lieux, soit en raison d’une confusion – lorsqu’une même personne devient propriétaire des deux terrains objets de la servitude –, soit en raison d’une renonciation – par exemple si le propriétaire d’une parcelle donne l’autorisation de construire un bâtiment sur celle-ci alors qu’existe une servitude de ne pas construire –, ou encore soit en raison d’un défaut d’usage sous 30 ans s’agissant des servitudes conventionnelles.

Constat de non-respect d’une servitude et procédure à suivre

 
C’est en raison des abus que peuvent susciter les servitudes que les Commissaires de justice sont régulièrement requis pour dresser un procès-verbal de constat. En effet par principe, le bénéficiaire d’une servitude a également droit aux accessoires de cette dernière. Ainsi par exemple, le droit de puisage implique par là même un droit de passage puisqu’à défaut de quoi, le droit de puisage ne serait pas effectif. De la même façon, il convient de respecter la limite donnée par la servitude elle-même en ce sens qu’il est interdit pour le bénéficiaire de l’aggraver – celui qui a une servitude d’arrosage de ses terrains qui en profite pour faire fonctionner une exploitation qui réclamerait plus d’eau par exemple –, voire pour le propriétaire d’y faire obstacle. Ainsi, toutes ces situations peuvent donner lieu à différents contentieux justifiant l’intervention d’un Commissaire de justice, afin qu’il vienne constater objectivement la situation litigieuse, et remette par suite un procès-verbal de constat qui aura pleine force probante devant les tribunaux. Ce professionnel pourra en outre mettre en œuvre l’exécution forcée dès lors qu’une décision aura été rendue en ce sens.

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