L’enclavement

Maison coincée entre bâtiments

Par définition, l’enclavement désigne la situation dans laquelle se trouve un terrain nu ou bâti qui est entouré par des propriétés qui n’appartiennent pas au propriétaire du bien enclavé et qui ne dispose d’aucune issue ou d’un accès réduit et insuffisant à la voie publique. A ce titre, l’article 682 du Code civil dispose : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner ». Ainsi, apparait en la matière une servitude de passage – communément appelée « droit de passage » –, permettant à un propriétaire de passer chez son voisin pour accéder à son propre terrain.

A ne pas confondre avec les servitudes conventionnelles passées en raison d’un accès difficile à la voie publique, les servitudes légales ayant pour objet l’utilité publique ou celle des particuliers s’imposent quant à elles au propriétaire du fonds servant, en ce sens que comme toute contrainte que prévoit le législateur, le propriétaire a l’obligation de donner accès à la voie publique à son voisin ayant un terrain enclavé et ce, selon des modalités fixées pour 30 ans. En revanche, comme le droit de propriétaire reste pour le moins un droit absolu auquel les atteintes sont exhaustivement prévues, l’article 683 dispose : « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé ».

Enfin, bien que l’enclavement d’un fonds soit à l’origine d’une servitude légale, il n’en demeure pas moins que c’est en principe aux propriétaires des deux fonds concernés que revient la mission de déterminer les conditions du passage. En effet, le législateur n’a prévu aucune largeur minimale ou maximale de la servitude – si ce n’est une exigence de « passage suffisant » –, ce sont donc aux voisins eux-mêmes de fixer tant le lieu d’usage que le montant de l’indemnité qui sera à verser au propriétaire du fonds servant en raison des dégradations que le passage peut engendrer.

L’intérêt du constat d’enclavement

 
Lorsque l’octroi de la servitude de passage doit être demandée en justice, il importe d’apporter au juge les preuves de l’enclavement. Ainsi, faire établir un procès-verbal de constat par un Commissaire de justice est judicieux en ce qu’il permet d’apporter au juge la preuve objective, visible et incontestable de l’enclavement. A préciser toutefois que le simple fait que le passage existant soit difficile d’emprunt ne permet pas de justifier d’un réel enclavement, il faut que la voie d’accès soit impraticable. Également, lorsque le propriétaire du fonds servant ne respecte pas la servitude établie, et ainsi ne laisse pas son voisin bénéficiaire en user, là encore le procès-verbal de constat peut être opportun puisqu’il a pleine force probante en raison de la foi qui est attachée à ce que l’officier public et ministériel dit avoir personnellement constaté.

La procédure à suivre

 
Que ce soit pour établir une servitude, ou au contraire pour demander réparation du préjudice subi en raison du non-respect de la servitude, il convient de se présenter devant le Tribunal judiciaire compétent. En revanche depuis peu, l’article 750-1 du Code de procédure civile impose une tentative de résolution amiable en amont de toute action en justice. Ainsi, seront ouvertes les voies de la médiation, de la conciliation, ou encore celle de la procédure participative, et ce n’est que si aucune solution amiable n’est trouvée entre les parties, que le demandeur pourra alors prétendre à une action devant le tribunal judiciaire.

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