L’article L. 145-1 du Code de commerce présente le local commercial comme un local dans lequel un fonds est exploité et ce, qu’il appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers. Aussi, à ne pas entendre strictement, sont plus largement considérés comme des baux commerciaux non seulement les baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal, mais également les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal – à la condition toutefois que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire –. Ainsi, lorsque l’objet du contrat de louage est un local destiné à être le lieu de commercialisation du locataire, il convient alors de parler de « bail commercial », lequel dispose d’un régime différent du bail d’habitation ou du bail rural, notamment en matière de congés.
Par définition, le congé est un acte unilatéral donné par l’une des parties au bail afin de mettre un terme définitif à celui-ci. En matière de bail commercial, les congés ne seront pas les mêmes selon qu’ils sont donnés par le locataire ou par le bailleur lui-même. Pour cause, par principe le locataire ne peut donner congé qu’à la suite de 3 ans de location, sauf si son bail est prévu pour une durée supérieure à 9 ans ou s’il part en retraite, est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, ou décède. Dans ce cas, le congé pourra être donné à tout moment, sous réserve d’un préavis de 6 mois dans tous les cas. A l’inverse, le bailleur peut quant à lui faire délivrer un congé sans offre de renouvellement mais paiement d’une indemnité d’éviction, un congé pour juste motif, ou congé avec offre de renouvellement. Dans les faits, c’est ce dernier qui sera en pratique le plus utilisé.
Généralités
Contrairement au droit au maintien dans les lieux accordé au locataire d’un bail d’habitation, lorsque le contrat de bail porte sur un local commercial les choses divergent un peu. En effet, l’article L. 145-8 du Code de commerce dispose en son premier alinéa : « Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux ». Ainsi, le renouvellement du bail commercial n’est en rien automatique, et il convient par conséquent au bailleur lui-même de le requérir en délivrant à son locataire un congé avec offre de renouvellement. A défaut d’une telle initiative, le bail ne sera pas renouvelé mais prorogé.
Quel intérêt y-a-t-il à délivrer un congé de renouvellement, si le bail peut être automatiquement prolongé ? Il est vrai à première vue, la réponse n’est pas évidente. Pourtant, les résultantes sont importantes. En effet, lorsque le bail est d’une durée inférieure à 9 ans, le locataire ne peut pas donner congé avant l’écoulement de 3 ans. A l’inverse, lorsque le bail dépasse les 9 ans, donc sans renouvellement, le locataire peut légitimement donner congé à tout moment. A ce titre, l’article L. 145- 12 dispose notamment : « La durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue ». Ainsi, en donnant congé avec offre de renouvellement, le bailleur s’assure de garder son locataire au moins pour 3 ans puisqu’il lui sera impossible pour ce dernier – sauf exception – de donner congé avant ce délai. C’est pour le moins sécurisant pour le bailleur, d’autant plus son locataire est un bon payeur et répond à chacune de ses obligations.
La procédure à suivre
Conformément à l’article L. 145-9 du Code de commerce : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ». Également, à la différence du locataire qui peut donner congé par voie de lettre recommandée avec demande d’avis de réception, depuis la loi du 6 août 2015 le bailleur doit quant à lui nécessairement requérir l’intervention d’un Commissaire de justice. Pour cause, seul le congé par voie d’acte extrajudiciaire est admis, à défaut de quoi la nullité de celui-ci pourra être prononcée par une juridiction. Enfin, l’article L. 145-9 dispose notamment : « Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ».
