La saisie immobilière

A la lecture de l’article L. 311-1 du Code des procédures civiles d’exécution, par définition « la saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers détenteur en vue de la distribution de son prix ». Une telle saisie revêt une importance particulière en raison de la valeur des biens immobiliers. En effet, il aurait été incompréhensible de ne pas permettre à un créancier, bénéficiaire du droit de gage général, la saisie d’un bien immobilier afin de recouvrer sa créance, alors même que ces derniers sont gages de richesse et de solvabilité. Ainsi, le législateur a prévu cette faculté avec l’article L. 311-2 qui dispose : « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».

L’intérêt de la saisie immobilière

La mise en œuvre d’une saisie immobilière peut être des plus judicieuses pour un créancier, d’abord en raison de la valeur monétaire d’un immeuble qui permet un recouvrement effectif d’une créance élevée. Par suite, il importe de retenir que le commandement de payer valant saisie immobilière emporte indisponibilité du bien, la saisie de ses fruits et une restriction aux droits de jouissance et d’administration du débiteur. Ainsi, toute cession ou aliénation du bien saisi est prohibée. Enfin, conformément à l’article R. 322-64 du Code des procédures civiles d’exécution, depuis 2006 le jugement rendu à l’issue de la vente de l’immeuble constitue un véritable titre d’expulsion à l’encontre du saisi si l’acquéreur décide de le mettre en œuvre.

La procédure à suivre

Ouverte uniquement aux créanciers possédant un titre exécutoire, la saisie immobilière doit tout du moins être précédée de la signification d’un commandement de payer valant saisie immobilière, lequel commandement doit contenir tant les mentions prévues à l’article 648 du Code procédure civile que celles de l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles d’exécution – la constitution d’avocat, le titre exécutoire, la désignation des biens immobiliers, les effets de la saisie, ou le décompte des sommes réclamées entre autres –. Par ailleurs, une fois ce dernier signifié au débiteur ou au tiers détenteur, il doit être publié sous 2 mois au fichier immobilier selon les règles de la publicité foncière à compter de sa signification afin de le rendre opposable aux tiers. Par suite, au-delà du seul commandement de payer valant saisie immobilière, d’autres actes sont à réaliser. Dans un premier temps, le Commissaire de justice doit dresser un procès-verbal de description de l’immeuble afin d’informer de sa consistance et de sa valeur. Dès lors, à la suite d’un délai de 8 jours suivant le commandement, l’officier public pénètre chez le débiteur ou le tiers détenteur – avec autorisation du juge en ce dernier cas – afin de recenser entre autres la superficie de l’immeuble, ses conditions d’occupation, ainsi que tous les renseignements pouvant s’avérer utiles. A préciser que dans tous les cas, le Commissaire de justice est tenu d’assurer la fermeture des portes dès lors qu’il est entré en l’absence de tout occupant. Également, un cahier des conditions de vente est élaboré sous la responsabilité du créancier poursuivant afin de permettre aux intéressés de prendre connaissance des modalités de la vente. Enfin, il faut assigner à une audience d’orientation toutes les personnes intéressées, à savoir le débiteur ainsi que les créanciers inscrits et ce, dans un délai de 2 mois suivant le commandement et entre 1 et 3 mois avant la date d’audience. Pour cause, c’est à l’occasion de cette audience d’orientation que le juge de l’exécution purgera la saisie de toutes les contestations éventuellement soulevées, et déterminera les modalités de la vente – vente amiable ou vente forcée –. A défaut de vente amiable, une vente aux enchères publiques – dite « adjudication » – doit être organisée sous 2 à 4 mois suivant l’audience d’orientation. Le meilleur enchérisseur sera alors déclaré adjudicataire, nouveau propriétaire du bien immeuble.