L’article L. 145-1 du Code de commerce présente le local commercial comme un local dans lequel un fonds est exploité et ce, qu’il appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers. Aussi, à ne pas entendre strictement, sont plus largement considérés comme des baux commerciaux non seulement les baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal, mais également les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal – à la condition toutefois que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire –. Ainsi, lorsque l’objet du contrat de louage est un local destiné à être le lieu de commercialisation du locataire, il convient alors de parler de « bail commercial », lequel dispose d’un régime différent du bail d’habitation ou du bail rural, notamment en matière de congés.
Par définition, le congé est un acte unilatéral donné par l’une des parties au bail afin de mettre un terme définitif à celui-ci. En matière de bail commercial, les congés ne seront pas les mêmes selon qu’ils sont donnés par le locataire ou par le bailleur lui-même. Pour cause, par principe le locataire ne peut donner congé qu’à la suite de 3 ans de location, sauf si son bail est prévu pour une durée supérieure à 9 ans ou s’il part en retraite, est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, ou décède. Dans ce cas, le congé pourra être donné à tout moment, sous réserve d’un préavis de 6 mois dans tous les cas. A l’inverse, le bailleur peut quant à lui faire délivrer un congé avec offre de renouvellement, un congé pour juste motif, voire même un congé sans offre de renouvellement mais avec paiement d’une indemnité d’éviction.
Généralités
Comme le locataire d’un local commercial ne bénéficie pas d’un droit au maintien dans les lieux aussi fort que celui prévu s’agissant des baux d’habitation, le bailleur peut légitimement décider unilatéralement de ne pas renouveler le bail avec son locataire dès lors que celui-ci arrive à son terme. En revanche, conformément à l’article L. 145-14 du Code de commerce : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ». Pour cause, cette décision est pour le moins préjudiciable pour le commerçant qui est alors directement affecté dans son travail.
Le calcul de l’indemnité d’éviction ne relève pas de la liberté contractuelle mais est au contraire imposé par le législateur lui-même. En effet, le même article dispose par suite : « Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ».
A cela, il est à préciser que le locataire peut valablement refuser de libérer le local jusqu’à paiement de l’indemnité d’éviction. En effet, l’article L. 145-28 du Code de commerce dispose : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation [..] ». Ainsi, le locataire dispose d’un droit au maintien dans les lieux dès lors qu’il paye au bailleur une indemnité d’occupation. Une fois l’indemnité d’éviction reçue, celui-ci pourra quitter son local.
La procédure à suivre
Conformément à l’article L. 145-9 du Code de commerce : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement ». Également, à la différence du locataire qui peut donner congé par voie de lettre recommandée avec demande d’avis de réception, depuis la loi du 6 août 2015 le bailleur doit quant à lui nécessairement requérir l’intervention d’un Commissaire de justice. Pour cause, seul le congé par voie d’acte extrajudiciaire est admis, à défaut de quoi la nullité de celui-ci pourra être prononcée par une juridiction. Enfin, l’article L. 145-9 dispose notamment : « Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné ». A noter toutefois ici que le montant de l’indemnité d’éviction ne doit pas nécessairement apparaître dans le congé, la seule mention de l’existence d’une telle indemnité est suffisante.
