Conformément à l’article L. 145-1 du Code de commerce, un local commercial est un local dans lequel un fonds est exploité et ce, qu’il appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers. Jusqu’alors facultatif, depuis l’adoption de la loi Pinel du 18 juin 2020, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, il est fait obligation aux parties d’un contrat de bail commercial – bailleur et locataire commerçant – de dresser un état des lieux tant à l’entrée dans le local, qu’au moment de la sortie. Pour cause, l’article 145-40-1 dispose notamment : « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties ».
Par définition, l’état des lieux est un document qui décrit, de la façon la plus exhaustive qu’il soit, l’état d’un bien loué à une date donnée. Ainsi, c’est en raison de cet acte qu’il sera possible de déterminer, au terme du contrat de bail, si les dégradations relevées sont du fait du locataire lui-même ou de l’usure et ce, par comparaison avec l’état des lieux dressé au début de la location.
Traditionnellement, l’état des lieux d’entrée donne lieu à peu de conflits. Ainsi, il est généralement établi amiablement, par le bailleur et le locataire eux-mêmes, conformément à ce que le législateur souhaitait en affirmant « contradictoirement et amiablement par les parties ou un tiers mandaté par elles ». Toutefois, il est des cas dans lesquels une relation conflictuelle peut s’instaurer entre les deux cocontractants, engendrant par la même le refus de dresser l’état des lieux par l’un d’eux. Dans ce cas, le législateur a été prévoyant. En effet, le même article que celui précité dispose : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire » – à noter que dans la pratique, les professionnels convoqueront les parties au moins 7 jours avant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception même si cette formalité n’est pas indiquée –. Dès lors, il n’est pas rare qu’un Commissaire de justice soit requis aux fins d’établir un état des lieux d’entrée et de sortie du local commercial. Lorsque tel est le cas, contrairement à ce qui est prévu pour les baux d’habitation, la tarification est libre et le coût de l’acte est à partager entre le locataire et le preneur, même si aucune règlementation de partage des frais n’est pour l’heure en vigueur.
Enfin, il est des cas dans lesquels, soit par pur laxisme, ou soit en raison d’un excès de confiance, aucun des cocontractants ne prend l’initiative de faire un état des lieux d’entrée. Dans ce cas, l’avantage est au locataire en ce que l’article 1731 du Code civil dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ». Ainsi, en dépit des dégradations qui pourraient éventuellement advenir, le bailleur ne pourra pas les faire supporter par son locataire, ce qui est par ailleurs rappelé par l’article L. 145-40-1 du Code de commerce : « Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil ».
L’intérêt de l’état des lieux d’entrée et de sortie
Le fait de faire dresser l’état des lieux d’entrée et de sortie par Commissaire de justice est gage de sécurité en ce qu’est accordé pleine force probante à ce que l’officier public et ministériel dit avoir personnellement constaté. Ainsi, si un contentieux doit s’instaurer entre le bailleur et le commerçant locataire – par exemple si le bailleur refuse de rendre le dépôt de garantie –, chacune des parties sera en mesure de fonder ses prétentions en remettant au juge l’état des lieux dressé de façon la plus exhaustive qu’il soit. Pour cause, par comparaison avec l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, les juges seront en mesure de tirer les conséquences qu’il convient par simple syllogisme – 1° l’état des lieux d’entrée n’indiquait pas de vitre cassée, 2° l’état des lieux de sortie indique une vitre cassée, 3° le locataire a cassé la vitre –. Également, lorsque l’acte est dressé par un Commissaire de justice, cela peut être véritablement dissuasif puisque le locataire sera d’autant plus vigilant à ne causer aucune dégradation dans le logement ainsi loué.
