Ce qu'il faut retenir :
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Lorsqu’une transmission de biens mobiliers et immobiliers se présente, que celle-ci émane d’une succession ou d’une donation, il est des plus importants de faire observer tant de la valeur que de la vétusté de ces derniers. En effet, lorsque de tels biens rentrent dans un patrimoine, il convient de les présenter à l’administration fiscale afin de régulariser les modalités d’imposition – et a fortiori éviter le paiement d’intérêts de retard aux services fiscaux –. Pour ce faire, une estimation des biens parait nécessaire, que celle-ci émane du particulier lui-même ou d’un professionnel. Par définition, la vétusté correspond à ce qui est usé ou détérioré, soit en raison du temps, soit en raison de l’usage du bien, engendrant par là même une dépréciation de la valeur de ce dernier. Ainsi, trois éléments sont à considérer pour établir l’état de vétusté – et donc la valeur – d’un bien : son entretien, son ancienneté, ainsi que sa durée de vie moyenne. A cela, le taux de vétusté sera déduit du prix initial du bien afin de connaître sa valeur vénale réelle, soit son prix de marché.
L’intérêt du constat de vétusté des biens
En principe, l’estimation faite par un particulier est libre. Toutefois, rien n’interdit en pratique à l’administration fiscale de se réserver le droit de revenir sur l’estimation faite librement. Ainsi, il est des cas dans lesquels une réévaluation à la hausse peut advenir, entraînant par là même un changement des droits accordés au nouveau propriétaire du bien objet de l’évaluation. En telle situation, l’intervention d’un Commissaire de justice est des plus recommandées. En effet, s’il existe différents simulateurs en ligne permettant d’établir un coefficient de vétusté des biens transmis, rien n’assure pour autant une fiabilité telle que celle inhérente au constat de Commissaire de justice. En effet depuis la loi Béteille du 22 décembre 2010, les procès-verbaux de constat ne sont plus considérés comme de simples renseignements, à l’instar de ce qu’ils sont en droit pénal, mais font désormais au contraire pleine foi jusqu’à preuve du contraire. Dès lors, ces derniers sont précieux tant devant un tribunal en cas de contentieux qu’en dehors de tout litige afin de donner des preuves du degré de vétusté des biens.
La procédure à suivre
Afin de constater l’état de vétusté d’un bien, le Commissaire de justice doit observer multiples éléments caractéristiques de ce dernier. Par exemple, pour constater la vétusté d’un véhicule terrestre à moteur, il convient pour le Commissaire de justice d’indiquer l’état extérieur et intérieur dudit véhicule, le kilométrage, le contrôle technique, la date de fabrication, voire même la cote Argus. A l’inverse, lorsque le constat porte sur un bien immeuble, il faut alors indiquer à l’intérieur du procès-verbal de constat notamment l’ancienneté du bien, le rapport offre / demande, sa surface, son nombre de pièces, voire son exposition et son environnement voisin. Une fois le procès-verbal reçu par le particulier, il importe à ce dernier de le joindre à la déclaration faite à l’administration fiscale afin de justifier de l’évaluation établie. En effet, il est à noter que si l’administration fiscale rejette l’estimation transmise, au motif qu’elle ne correspond pas au prix vénal réel du bien, elle pourra alors enclencher une opération de redressement fiscale. En revanche, en amont du redressement, il importe pour l’administration fiscale de prouver l’inexactitude de l’état de l’estimation du bien et ce, en réfutant l’état de vétusté apporté. Pour cause, l’article L. 17 du Livre des procédures fiscales dispose : « [..] l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations ».
Actualités (Mise à jour 2024)
Un récent arrêt d’appel, rendu par la Cour d’appel de Pau le 3 mai 2022 (n° 20/01476), a permis de souligner l’importance du constat d’huissier s’agissant de la vétusté des biens. En l’espèce, un bail à usage d’habitation principal avait été conclu entre les parties au litige mais, à la suite du congé adressé par le bailleur à la preneuse, et de l’état des lieux de sortie qui en découlait, le bailleur a assigné sa locataire en paiement des réparations locatives chiffrées à un peu plus de 13 000€. Un jugement en date du 17 janvier 2020 par le Tribunal d’instance d’Oloron Sainte-Marie a condamné ladite locataire, ainsi que sa caution, au paiement de 7 833,32€ mais un appel a été formé par ses dernières au motif notamment qu’elles contestent être à l’origine des dégradations retenues sur la base d’un état des lieux contradictoire qui décrit objectivement les lieux sans préciser leur état exact, de sorte qu’il est impossible de déterminer si les travaux à faire résultent de la simple vétusté ou de dégradation commises par la locataire. Cependant, le bailleur a fait dresser un constat d’huissier qui a décrit quant à lui précisément, dans leur consistance et leurs incidences, les dégradations relevées, documentées par des photographies. Le bailleur a par ce fait rapporté la preuve que les dégradations constatées sont survenues au cours du bail, raison pour laquelle la Cour d’appel de Paul a confirmé le jugement rendu en première instance.
