Les baux commerciaux

L’article L. 145-1 du Code de commerce présente le local commercial comme un local dans lequel un fonds est exploité et ce, qu’il appartienne à un commerçant, à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, ou au chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers. Aussi, à ne pas entendre strictement, sont plus largement considérés comme des baux commerciaux non seulement les baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal, mais également les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal – à la condition toutefois que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement du propriétaire –. Ainsi, lorsque l’objet du contrat de louage est un local destiné à être le lieu de commercialisation du locataire, il convient alors de parler de « bail commercial », lequel dispose d’un régime différent du bail d’habitation ou du bail rural, notamment en matière de congés.

Généralités

Contrairement aux baux d’habitation qui eux, sont assujettis à un formalisme aigu, les baux commerciaux ne sont pas subordonnés à la rédaction d’un écrit, ni a aucune formalité spéciale ; ils peuvent légitimement être établis par acte sous signature privée – acte des parties – ou par acte authentique – acte d’un officier public et ministériel –. Ainsi, le bail commercial peut valablement être formé verbalement pour une durée automatique de 9 ans – même si c’est fortement déconseillé –, voire même électroniquement dès lors que peut être dûment identifiée la personne dont il émane et qu’il est établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l’intégrité. A préciser toutefois que lorsque l’acte est rédigé par les parties elles-mêmes, il faut faire autant d’originaux qu’il y a de parties distinctes.

Dans le corps même du contrat doit impérativement être précisée la désignation des lieux. A cela, importe d’indiquer l’adresse, les dépendances, et les places de stationnement notamment. A noter que ce sont aux parties elles-mêmes de décider d’un commun accord des activités que le locataire sera autorisé à exerce au sein du local loué. En pratique, la « clause tout commerce » est très utilisée.

S’agissant de la durée du contrat de bail, l’article L. 145-4 du Code de commerce dispose notamment : « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ». Toutefois, le locataire a la possibilité de donner congé à la suite de 3 ans de location, sauf si son bail est prévu pour une durée supérieure à 9 ans ou s’il part en retraite, est admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, ou décède. Dans ce cas, le congé pourra être donné à tout moment – par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie de signification –, sous réserve d’un préavis de 6 mois dans tous les cas. Précisons toutefois que lorsque le bail commercial a été conclu pour une durée supérieure à 12 ans, celui-ci doit nécessairement être publié à la conservation des hypothèques – ce qui implique d’établir un bail par acte authentique –. 

Comme la liberté contractuelle gouverne par principe la conclusion des baux commerciaux, les parties peuvent fixer d’un commun accord le montant du loyer, ainsi que les modalités de son paiement – la révision du loyer est en revanche quant à elle encadrée –. Néanmoins, il est à rappeler ici que le vil prix est interdit et sera une cause de nullité du bail – par exemple, est nul le bail consenti par une société à l’un de ses associés pour 30 ans et moyennant le prix de 1.50€/an –. Également, l’article 1342-6 dispose : « A défaut d’une autre désignation par la loi, le contrat ou le juge, le paiement doit être fait au domicile du débiteur » – par la réception d’un virement sur son compte par exemple –. A noter que si le paiement se fait par chèque, c’est l’encaissement définitif de ce dernier qui libère le locataire.

S’agissant de la prise de possession du local commercial, depuis l’adoption de la loi Pinel du 18 juin 2020, relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, il est fait obligation aux parties d’un contrat de bail commercial de dresser un état des lieux tant à l’entrée dans le local, qu’au moment de la sortie. Ces derniers doivent en principe se faire amiablement et contradictoirement par les parties elles-mêmes, mais l’intervention d’un Commissaire de justice peut être requise à cette fin à défaut. Également, rien n’impose au locataire le versement d’un dépôt de garantie en amont de rentrer dans les locaux. Toutefois en pratique, il n’est pas rare que le bail prévoit le versement d’une somme à titre de garantie représentant soit 3 mois de loyers si ceux-ci sont payables d’avance, soit 6 mois s’ils sont payés à terme échu. Attention, en aucun cas le dépôt de garantie ne peut être imputé sur le sur le montant du dernier loyer. 

Enfin, l’article L. 134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation dispose : « En cas de location de tout ou partie d’un immeuble bâti, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 134-1 est joint à des fins d’information au contrat de location lors de sa conclusion, sauf s’il s’agit d’un contrat de bail rural ou lorsque ce sont des contrats de location saisonnière ». A cela, l’article L. 125-5 du Code de l’environnement dispose quant à lui : « L’état des risques naturels et technologiques, fourni par le bailleur, est joint aux baux commerciaux mentionnés aux articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce ». Ainsi, ces documents doivent obligatoirement être joints au contrat de bail, en sus de l’état des lieux d’entrée, même s’il n’apparait aucune sanction à défaut de remise.