Ce qu'il faut retenir :
01
La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant,
du tiers détenteur en vue de la distribution de son prix.
02
Le commandement de payer valant saisie immobilière emporte indisponibilité du bien,
la saisie de ses fruits et une restriction aux droits de jouissance et d’administration du
débiteur ; toute cession ou aliénation du bien saisi est prohibée.
03
Le jugement rendu à l’issue de la vente de l’immeuble constitue une titre d’expulsion à
l’encontre du saisi si l’acquéreur décide de le mettre en œuvre.
04
Le créancier titré n’est autorisé à saisir plusieurs immeubles de son débiteur que dans
l’éventualité où la saisie d’un seul ou de certains d’entre eux s’avère insuffisante pour
le désintéresser.
Définition
A la lecture de l’article L. 311-1 du Code des procédures civiles d’exécution, par définition «
La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du
tiers détenteur en vue de la distribution de son prix ». Une telle saisie revêt une importance
particulière en raison de la valeur des biens immobiliers. En effet, il aurait été incompréhensible
de ne pas permettre à un créancier, bénéficiaire du droit de gage général, la saisie d’un bien
immobilier afin de recouvrer sa créance, alors même que ces derniers sont gages de richesse et
de solvabilité. Ainsi, le législateur a prévu cette faculté avec l’article L. 311-2 qui dispose :
« Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut
procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les
dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».
L'intérêt de la saisie immobilière
La mise en œuvre d’une saisie immobilière peut être des plus judicieuses pour un créancier,
d’abord en raison de la valeur monétaire d’un immeuble qui permet un recouvrement effectif
d’une créance élevée. Par suite, il importe de retenir que le commandement de payer valant
saisie immobilière emporte indisponibilité du bien, la saisie de ses fruits et une restriction aux
droits de jouissance et d’administration du débiteur. Ainsi, toute cession ou aliénation du bien
saisi est prohibée. Enfin, conformément à l’article R. 322-64 du Code des procédures civiles
d’exécution, depuis 2006 le jugement rendu à l’issue de la vente de l’immeuble constitue un
véritable titre d’expulsion à l’encontre du saisi si l’acquéreur décide de le mettre en œuvre.
La procédure à suivre
Ouverte uniquement aux créanciers possédant un titre exécutoire, la saisie immobilière doit tout
du moins être précédée de la signification d’un commandement de payer valant saisie
immobilière, lequel commandement doit contenir tant les mentions prévues à l’article 648 du
Code procédure civile que celles de l’article R. 321-3 du Code des procédures civiles
d’exécution – la constitution d’avocat, le titre exécutoire, la désignation des biens
immobiliers, les effets de la saisie, ou le décompte des sommes réclamées entre autres –. Par
ailleurs, une fois ce dernier signifié au débiteur ou au tiers détenteur, il doit être publié sous 2
mois au fichier immobilier selon les règles de la publicité foncière à compter de sa signification
afin de le rendre opposable aux tiers. Par suite, au-delà du seul commandement de payer valant
saisie immobilière, d’autres actes sont à réaliser. Dans un premier temps, le Commissaire de
justice doit dresser un procès-verbal de description de l’immeuble afin d’informer de sa
consistance et de sa valeur. Dès lors, à la suite d’un délai de 8 jours suivant le commandement,
l’officier public pénètre chez le débiteur ou le tiers détenteur – avec autorisation du juge en ce
dernier cas – afin de recenser entre autres la superficie de l’immeuble, ses conditions
d’occupation, ainsi que tous les renseignements pouvant s’avérer utiles. A préciser que dans tous
les cas, le Commissaire de justice est tenu d’assurer la fermeture des portes dès lors qu’il est
entré en l’absence de tout occupant. Également, un cahier des conditions de vente est élaboré
sous la responsabilité du créancier poursuivant afin de permettre aux intéressés de prendre
connaissance des modalités de la vente. Enfin, il faut assigner à une audience d’orientation toutes les personnes intéressées, à savoir le débiteur ainsi que les créanciers inscrits et ce, dans
un délai de 2 mois suivant le commandement et entre 1 et 3 mois avant la date d’audience. Pour
cause, c’est à l’occasion de cette audience d’orientation que le juge de l’exécution purgera la
saisie de toutes les contestations éventuellement soulevées, et déterminera les modalités de la
vente – vente amiable ou vente forcée –. A défaut de vente amiable, une vente aux enchères
publiques – dite « adjudication » – doit être organisée sous 2 à 4 mois suivant l’audience
d’orientation. Le meilleur enchérisseur sera alors déclaré adjudicataire, nouveau propriétaire du
bien immeuble.
Actualités (mise à jour 2025)
La deuxième chambre civile de la Cour de cassation a récemment rendu un arrêt important en
la matière. Pour cause, dans son arrêt du 23 mars 2023 (n° 21-13.281), celle-ci a affirmé : « En
se déterminant ainsi, alors que l’autorité de la chose jugée dont est revêtu le jugement
d’orientation, qui fait obstacle à l’annulation du jugement d’adjudication pour des motifs tirés
des irrégularités de la procédure de saisie immobilière, n’interdit pas au débiteur saisi de
former une demande de dommages-intérêts à raison de ces irrégularités, la cour d’appel qui
devait examiner si les conditions de la responsabilité étaient réunies, sans se borner à relever
que les moyens invoqués au soutien de la demande de nullité étaient irrecevables, n’a pas donné
de base légale à sa décision ». Par conséquent, si les irrégularités de la procédure de saisie
immobilière ne peuvent emmener à l’annulation du jugement d’adjudication, le débiteur peut
toutefois solliciter des dommages et intérêts.
