Les règles relatives à l’empiètement

Pavillon de banlieue

S’il est de principe que « la liberté des uns s’arrête là où commence celle des autres », impliquant par là qu’il importe à chacun de respecter les droits d’autrui, notamment le droit de jouissance paisible de son bien, il n’en demeure pas moins que l’article 544 du Code civil fait de la propriété un droit absolu en ce qu’il dispose : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Par principe, les terrains sont délimités. Toutefois, il est des cas dans lesquels une telle délimitation n’est pas faite et dans ce cas, il importe d’intenter une action en bornage aux fins de déterminer la propriété immobilière. Pour cause, dans les faits il n’est pas évident de savoir exactement où les propriétés trouvent leur limite et pourtant, une telle information est essentielle pour éviter toute situation d’empiétement sur la propriété voisine. En effet, l’empiétement correspond à une emprise matérielle, donc une occupation sans droit, du fonds voisin. Ainsi, l’action en bornage permet de se prémunir d’une accusation d’empiétement.

Traditionnellement, les clôtures sont un moyen d’éviter un éventuel empiétement sur son terrain, raison pour laquelle le législateur l’a non seulement érigé en droit – article 647 : « Tout propriétaire peut clore son héritage » –, mais également dans certains cas en obligation – un propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës, et les propriétaires d’un terrain affecté à l’habitation dans les villes et faux-bourgs sont obligés de se clore –. Il est vrai, si l’installation de clôtures est un frein à l’empiétement, ce dernier est toujours possible en raison du statut même de la clôture. En effet, une clôture est soit mitoyenne, soit privative. Ainsi, lorsqu’elle est mitoyenne, il est possible pour chacun des propriétaires d’appuyer des constructions sur la partie de son mur. En revanche, tel n’est pas le cas lorsque le mur est privatif, à défaut de quoi une violation du droit de propriété pourra légalement être prononcée. Enfin, à défaut de clôtures, le risque d’empiétement est des plus grands puisque aucune limite matérielle n’empêchera alors un individu de venir envahir, par des constructions ou extensions, la propriété avoisinante.

La procédure à suivre

 
Conformément à l’article 1240 du Code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Ainsi, la responsabilité délictuelle du voisin ne respectant pas la délimitation du droit de propriété peut indéniablement être engagée, soit aux fins de réparation du préjudice subi, soit aux fins de démolition de la construction litigieuse. En effet, si cette seconde sanction n’est pas expressément prévue par les textes, la Cour de cassation a néanmoins affirmé en 2017, au fondement de l’article 545 interdisant les expropriations qui ne sont pas d’utilité publique : « Tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son fonds, sans que son action puisse donner lieu à faute ou à abus ». Ainsi, les juges se montrent peu cléments en cas d’empiétement et ce, même si l’empiétement est minime et n’a occasionné aucune gêne. En revanche, il est à préciser que les conditions de l’usucapion sont un obstacle à toute action pour empiétement puisque dans ce cas, le propriétaire qui déborde pourrait être considéré comme le propriétaire de la parcelle sur laquelle il a empiété.

Pour qu’une sanction soit prononcée, il est vivement recommandé de requérir l’intervention d’un Commissaire de justice afin de lui faire dresser un procès-verbal de constat d’empiétement. En effet, établi par un officier public et ministériel, cet acte fait pleine foi devant les tribunaux, en ce sens que ne peut être contredit ce que le Commissaire de justice dit avoir personnellement constaté. Une fois muni du procès-verbal de constat, le propriétaire lésé peut alors intenter une action devant le Tribunal judiciaire compétent. En revanche, depuis peu la tentative de résolution amiable est prescrite en amont de toute action en justice. Ainsi, ce n’est qu’à défaut de solution amiablement trouvée que le juge pourra alors se prononcer.

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